買房流程懶人包：2026新手買房8步驟,從簽約到交屋費用全攻略

買房是人生大事,但複雜的流程與潛在的費用總是讓首購族感到焦慮嗎？面對簽約、用印、完稅、交屋等陌生名詞,你是否不知從何下手？別擔心！

本篇專為新手打造的買房流程懶人包,將帶你一步步拆解從找房到交屋的所有環節,並提供詳盡的買房費用清單與新手買房步驟解析,讓你輕鬆掌握簽約注意事項,在2026年順利圓夢成家。

一張圖看懂買房完整流程四大階段

傳統上,不動產交易的最後階段,也就是簽約到過戶,會由代書協助完成,俗稱「簽、用、完、稅、交」五個步驟。但廣義的買房流程,應該從更早的準備期就開始規劃。為了讓您更有概念,我們將整個流程分為「準備期」與「交易期」兩大部分,其中交易期的核心就是四大階段：

第一階段：簽約

買賣雙方達成價格共識後,會簽訂正式的「不動產買賣契約書」。此階段通常會支付第一期的款項（簽約款）,約為總價的10%。

第二階段：用印

由代書整理所有權移轉所需的文件,並在相關文件上蓋上買賣雙方的印鑑章。此階段的重點是確保所有法律文件的正確性與完備性。

第三階段：完稅

代書會向稅捐機關申報相關稅費,如契稅、印花稅等。買方需在此階段繳納所有應付稅款,同時銀行也會在此時進行房屋貸款的最終審核與對保。

第四階段：交屋

當所有款項（含貸款）付清、稅費繳納完畢後,便可辦理房屋過戶,將產權正式移轉給買方。最後一個步驟就是「驗屋」,確認屋況無誤後,即可點交房屋,領取鑰匙。

新手買房步驟詳解：從找房到簽約的關鍵準備

在進入正式的簽約流程前,前期的準備工作至關重要,這決定了您是否能買到符合預算與需求的理想家園。以下是給首購族的三大關鍵前置步驟。

步驟一：評估財務與確認預算

買房的第一步,不是看房,而是「看自己的錢包」。

核心要點：

計算頭期款（自備款）：一般建議至少準備房價的20%-30%。若購買預售屋,付款方式較有彈性,但總自備款比例相似。
評估貸款能力：每月房貸支出建議不超過家庭總收入的1/3,以免影響生活品質。可以先向銀行初步諮詢可貸額度。
善用政府優惠貸款：若符合資格,可考慮申請新青年安心成家貸款,以獲得更優惠的利率與貸款條件。
預留額外費用：除了頭期款,還需要準備一筆約房價5%-10%的費用,用於支付仲介費、代書費、稅費、裝潢等雜支。

步驟二：看屋與房屋調查

確認預算後,就可以開始尋找物件。看屋不只是看裝潢,更重要的是進行「房屋的健康檢查」。

線上篩選：利用線上平台初步篩選符合預算、地點、格局的物件。
實地看屋：白天、晚上、晴天、雨天都各看一次,感受採光、通風與周邊環境。仔細檢查是否有漏水、壁癌、結構裂縫等問題。
產權調查：務必向房仲或屋主索取「不動產權狀」影本,並上網查詢「第二類土地登記謄本」,確認坪數、所有權人、是否有抵押設定等資訊。
實價登錄查詢：參考內政部不動產交易實價查詢服務網,了解周邊類似物件的成交行情,作為出價的參考依據。

步驟三：出價斡旋與下訂金

看到心儀的房子,就進入了價格談判階段。在台灣,通常有兩種方式：

斡旋金：買方支付一筆現金（通常為10萬元左右）給房仲,作為與屋主議價的誠意金。若屋主同意買方的出價並簽字,此筆金額即轉為定金,契約成立。若議價失敗,則全額無息退還。
要約書：不需支付現金,而是簽訂一份書面文件,載明購買意願與價格。若屋主同意並簽字,契約同樣成立,雙方需在約定時間內簽訂正式買賣契約。若買方反悔,需承擔違約賠償責任。

注意：無論是支付斡旋金或簽署要約書,一旦屋主同意,買賣關係即告成立,具有法律效力。在行動前務必審慎評估,切勿衝動決定。

買房簽約注意事項：避開合約陷阱的3大重點

簽訂不動產買賣契約是整個買房流程中最關鍵的法律環節,稍有不慎就可能引發糾紛。建議尋求專業代書協助,並注意以下三大重點：

重點一：確認產權與不動產說明書

簽約前,務必再次核對不動產權狀、土地登記謄本等文件的正本,確認賣方為所有權人本人,且坪數、地址等資訊完全正確。房仲依規定必須提供「不動產說明書」,其中應詳載房屋的重大資訊,如是否為凶宅、海砂屋、輻射屋,或是有無漏水等瑕疵。

重點二：審閱契約條款與付款方式

內政部有提供「不動產買賣契約書範本」,可逐條核對。特別注意以下幾點：

房屋坪數與價格：明確記載主建物、附屬建物、公設的坪數與單價、總價。
付款流程：清楚列明簽約、用印、完稅、交屋各階段的付款比例與日期。
稅費負擔：載明各項稅費（如土地增值稅、契稅、印花稅）由哪一方負擔,一般有約定俗成的慣例。
交屋日期與條件：明確約定交屋的具體日期、屋況（是否包含附贈設備）以及是否有「附帶租約」等情況。

重點三：了解違約與解約的相關規定

契約中應明確規範買賣雙方若無法履行合約時的罰則。一般而言,若買方違約,賣方可沒收已支付的價金；若賣方違約,則需加倍返還已收受的價金。了解這些條款,才能保障自身權益。

買房費用有哪些？自備款到交屋的所有花費清單

買房除了看得見的房價,還有許多隱藏成本。以下為您整理從購屋前期到交屋後的完整費用清單,建議多準備房價的5%-10%作為預備金。

階段	費用項目	估算金額	說明
購屋前期	仲介費	成交總價的1% – 2%	透過房仲成交時支付給房仲的服務費。
	代書費	約 NT$15,000 – $30,000	包含簽約、用印、登記過戶等服務,依案件複雜度而定。
	履約保證費用	成交總價的萬分之六	由買賣雙方各付一半,保障交易金流安全。
交易中期	契稅	房屋評定現值的6%	向政府申報、由買方繳納的稅費。
交易中期	印花稅	土地及建物核定價值總額的0.1%	買方需繳納的稅費。
交屋與後期	房屋貸款相關費用	約 NT$3,000 – $10,000	銀行開辦手續費、徵信費等。
	火險與地震險	每年約 NT$2,000 – $5,000	辦理房貸的強制性保險。
	裝潢、家具、家電費	依個人需求而定	是交屋後最大的一筆開銷,需提前規劃。

常見問題 (FAQ)

1. 買房子一定要請代書嗎？

雖然法律沒有強制規定,但強烈建議要聘請代書。不動產交易涉及複雜的法律文件與流程,專業代書能確保產權移轉的正確性與安全性,協助處理繁瑣的報稅、登記等事宜,並在簽約時為您把關條款,避免未來產生糾紛。對一般民眾而言,這筆費用是保障交易安全的重要投資。

2. 整個買房流程大約需要多久時間？

從簽約到交屋,若一切順利,中古屋的流程大約需要 1.5 到 2 個月。其中包含文件準備、銀行貸款審核、政府機關的登記作業時間。如果是預售屋,則需要等到建案完工後才能進入交易流程,時間從幾個月到幾年不等。

3. 買房反悔了,付出去的訂金或斡旋金可以拿回來嗎？

這取決於反悔的時間點和屋主是否已同意出售。

屋主同意前：若您支付斡旋金後,在屋主簽字同意前反悔,斡旋金可以全額無息退還。
屋主同意後：一旦屋主在斡旋單或要約書上簽字,買賣契約即成立,斡旋金會轉為定金。此時若買方反悔,即屬違約,賣方有權沒收定金。因此在出價前,務必再三考慮清楚。

結論

買房流程雖然繁複,但只要掌握核心的四大階段與前置準備三步驟,就能有條不紊地完成。最重要的,是在每個環節都保持謹慎,特別是財務評估與契約審閱。事前做好功課,了解所有可能的買房費用,並在需要時尋求專業代書與房仲的協助,就能讓您的成家之路走得更安穩、更踏實。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。