預售屋禁止換約懶人包：2026年6大例外、申請流程與罰則全解析

「我之前買的預售屋,現在不能賣了嗎？」自從《平均地權條例》修法上路後,這是許多人心中的共同疑問。過去被視為短期投資工具的預售屋「紅單」,在政府為了打擊炒房而祭出預售屋禁止換約的重拳後,市場規則已然改變。

但別擔心,這不代表您的資產被完全鎖死。本文將為您深入淺出地解析新法規,帶您看懂在限制之下,仍有哪些合法的轉售途徑,以及如何避免誤觸高達300萬的罰鍰。

預售屋禁止換約是什麼？平均地權條例2.0修法重點

所謂的「預售屋禁止換約」,核心法源來自於《平均地權條例》的修正案,此法案俗稱「打炒房條例」,並已於2023年7月1日正式施行。修法的核心目的,在於限制買方在取得產權之前,將預售屋的買賣契約轉售給第三人,藉此抑制市場上的短期投機行為。

政策背景：為什麼政府要限制預售屋換約？

在過去,預售屋因付款方式相對輕鬆,加上房價上漲預期,成為許多投資客炒作的目標。他們透過先行卡位,簽訂買賣契約（俗稱「紅單」或「權利」）,然後在交屋前加價轉售給下一個買家,賺取中間的價差。這種行為助長了房價的非理性上漲,也讓真正有自住需求的購屋者望而卻步。

政策主要打擊目標：

短期投機客： 遏止利用預售屋合約進行短期買賣、賺取暴利的行為。
穩定房市： 讓預售屋市場回歸居住需求本質,減少價格泡沫化的風險。
資訊透明： 透過限制私下交易,讓市場價格更真實反映供需狀況。

新制上路時間與影響範圍（不溯及既往原則）

本次修法最關鍵的一個原則是「不溯及既往」。這意味著法規的適用與否,是以「簽訂買賣契約的日期」為分界點,而非預售屋的完工或交屋日期。

簽約日期	是否適用禁止換約規定	轉售稅務規定
2023年6月30日 (含) 之前	否,不受新法限制,仍可轉售。	需依照「房地合一稅2.0」規定,按持有時間課徵15%~45%不等的稅率。
2023年7月1日 (含) 之後	是,原則上禁止轉售,除非符合特定例外情況。	若符合例外情況並經核准轉售,同樣需申報房地合一稅。

簡單來說,如果您是在新法上路前就已經簽約的買家,您的權益並未受損,依然可以按照舊有模式轉售您的預售屋合約,只需留意後續的稅務申報。但對於在新法上路後才進場的買家,就必須嚴格遵守新的規範。

我的預售屋還能轉售嗎？6大合法換約例外情況全解析

雖然法規嚴格限制預售屋換約,但也考量到民眾可能因特殊情況而有資金需求或家庭規劃變動,因此特別開了幾扇「窗」。只要符合以下六大類例外情形,買方在繳清資料並向地方政府申請核准後,依然可以合法地轉售預售屋合約。

【豁免情況一】轉售給特定親屬

這是最常見的例外情況,允許買方將合約轉讓給特定關係的親屬,但不包含兄弟姊妹的配偶（嫂、弟媳、姐夫、妹夫）等姻親。此類轉讓全國每兩年僅限一戶。

配偶
直系血親： 如父母、子女、祖父母等。
二親等內旁系血親： 如兄弟姊妹。

特別注意： 雖然轉售給親屬是合法途徑,但若被國稅局認定為意圖規避稅負的贈與行為,仍可能面臨額外的贈與稅問題。建議在進行此類規劃前,先諮詢專業會計師或代書。

【豁免情況二】因特殊變故,經中央主管機關公告之情形

當買方本人（非家庭成員）遭遇重大生活變故,導致無力繼續負擔預售屋的款項時,可以檢附相關證明文件申請轉售。這類情況主要有六種：

① 非自願失業

因公司倒閉、裁員等非自願因素失業,且申請人為就業保險被保險人,並已請領失業給付達六個月以上。

② 重大傷病或特定病症

本人或其家庭成員罹患主管機關公告之重大傷病或特定病症,需要長期療養,且持有診斷證明。

③ 房屋因災害毀損

本人或其家庭成員持有的房屋,因天災等事故遭受重大毀損,以致不堪居住,需另尋住所。

④ 意外死亡

本人或其家庭成員因意外事故死亡,導致財務狀況發生重大變化。

⑤ 限制出境

因犯罪等事由,遭限制出境,影響履約能力。

⑥ 共同買受人變故

共同買受人之間因故（如婚變、合夥關係生變）而需要轉售。

除了上述兩大類常見情況,法規還涵蓋了其他四種較為特殊的商業或法律情境,一般購屋者較少遇到：

【豁免情況三】買受人死亡,其繼承人依法繼承。
【豁免情況四】法人因合併或解散而依法進行財產歸屬。
【豁免情況五】建商與買方合意解除契約,建商可將該戶別另售他人。
【豁免情況六】金融機構因行使抵押權或債權而承受之標的,可進行轉售。

合法轉售申請流程與應備文件

若您符合上述任一例外情況,並打算進行合法轉售,必須備妥文件向該預售屋建案所在地的直轄市或縣（市）政府地政局（處）提出申請,切勿私下交易。

申請流程三步驟：

準備文件： 填寫申請書,並附上買賣契約書影本、身分證明文件及符合例外情況的證明文件。
送件審核： 將文件送至地方政府地政局（處）,由主管機關進行審查。
核准換約： 收到主管機關的核准函後,才能與建商及新的買方辦理後續的合約移轉手續。

所需文件會因申請的豁免類型而異,例如申請「非自願失業」需附上失業認定及給付證明；申請「重大傷病」則需醫院開立的診斷證明等。

搞懂預售屋轉售規定,避免高額罰鍰

在嚴格的新法規下,任何抱持僥倖心態的違規行為都可能面臨嚴厲的處罰。了解罰則不僅是保護自己,也是尊重市場秩序的表現。

違規私下換約的法律責任與罰則

若買方在不符合例外資格的情況下,私自將2023年7月1日後簽訂的預售屋合約轉售給第三人,或是透過其他方式規避查核,一經內政部或地方政府查獲,將面臨極高的罰鍰。

罰鍰金額： 按「每戶（棟）」計算,處以新台幣50萬元至300萬元的罰鍰。這意味著如果您一次轉售兩戶,罰鍰最高可達600萬元,務必謹慎行事。

新法對預售屋買賣合約的影響與審閱重點

新法上路後,建商在擬定預售屋買賣定型化契約時,也必須納入相關規定。作為購屋者,在審閱合約時應特別注意以下幾點：

轉售限制條款： 合約中應明確記載除符合《平均地權條例》公告之例外情形外,買方不得將本契約讓與或轉售給第三人。
解約條款： 了解若因故需要解約（非轉售）,相關的處理流程與可能產生的費用。
權責說明： 確認合約中對於買賣雙方在換約限制下的權利與義務有清晰的說明。

結論

《平均地權條例》對預售屋禁止換約的規定,無疑為台灣房地產市場帶來了結構性的轉變。對於自住客而言,這項政策有助於市場降溫,提供更健康的購屋環境；對於長期置產者,影響相對有限。而對於過去習慣短期操作的投資者,則必須重新調整策略。

總結來說,「不溯及既往」是理解新舊制差異的關鍵,而「六大例外情況」則是在限制中保留的彈性。只要購屋者充分了解法規,不做違法私下交易,並在需要時循合法途徑申請,就能安然應對這次的房市新規則。購屋前多做功課,不僅能買到理想的家,更能保障自己的權益不受損害。

常見問題 (FAQ)

1. 我在2023年7月1日修法前買的預售屋,現在還可以轉售嗎？

可以的。根據「不溯及既往」原則,只要您的預售屋買賣契約是在2023年6月30日（含）之前簽訂的,就不受這次禁止換約的限制,您可以隨時轉售給任何人。不過,出售時的獲利需要依照「房地合一稅2.0」的規定誠實報稅。

2. 轉售給二親等親屬需要符合什麼資格？有次數限制嗎？

資格上,受讓人必須是您的配偶、直系血親（如父母、子女）或二親等內旁系血親（如兄弟姊妹）。至於次數限制,同一位買方在全國範圍內,每兩年僅能申請一戶（棟）此類型的轉讓。也就是說,如果您在2026年將一戶預售屋轉給您的妹妹,那麼要到2028年才能再次以同樣的理由轉讓另一戶預售屋。

3. 如果建商同意,是不是就可以私下換約轉售？

絕對不行。預售屋禁止換約是來自於《平均地權條例》的法律強制規定,其位階高於您與建商之間的私人合約。即便建商同意或默許,只要您不符合法定的六大例外情況並向政府申請核准,任何私下的轉售行為都是違法的。一旦被查獲,買賣雙方都可能面臨高額罰鍰。

4. 如果我是因為繼承而取得預售屋合約,也算在禁止換約的範圍內嗎？

不算。因繼承而取得預售屋的權利,是屬於法定的豁免情況之一（豁免情況三）。繼承人依法辦理繼承手續後,即取得該預售屋的買受人資格,不受禁止換約的限制。未來若要出售,則需視當時房屋的狀態（預售屋或已是成屋）來決定適用的交易法規與稅制。

5. 申請合法轉售需要費用嗎？審核時間大概多久？

向地方政府地政局（處）提出轉售申請本身是免費的行政程序。然而,您可能會需要支付一些衍生費用,例如請代書協助準備文件或辦理後續換約手續的服務費。

至於審核時間,則視各地方政府的案件量而定,一般建議預留至少1至2個月的行政流程時間。詳細資訊建議直接洽詢建案所在地的地政主管機關,或參考「內政部地政司網站」的公告。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。