危老重建條例完全指南：讓老舊建築重生，輕鬆享受稅務優惠和容積獎勵！

隨著台灣城市的老化，越來越多老舊且危險的建築物成為安全隱患，這些問題逐漸受到關注。為了加速這些老舊建築的重建，政府於2017年推出了《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱「危老重建條例」）。此條例旨在提供簡單且具吸引力的方案，協助民眾改善居住環境，提升居住安全。本文將深入解析危老重建的申請條件、容積獎勵、申請期限以及所需費用，讓讀者能迅速掌握如何運用這項政策，讓您的老屋焕然一新！

一、危老重建的含義

危老重建全名為《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，簡稱「危老條例」。該條例自2017年起施行，目的在於促進對老舊且具危險的建築進行重建，改善居民的生活品質，並且在保障安全的前提下，提升城市的整體功能與美觀。

危老重建的關鍵在於「加速」重建過程，簡化了很多繁瑣的程序，並且提供容積獎勵、稅務減免等優惠措施，進一步吸引屋主參與重建計畫，確保老舊建築在使用過程中不會對居民的安全造成威脅。

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二、危老重建、都市更新與老屋翻新比較

許多屋主會將「危老重建」、「都市更新」和「老屋翻新」混淆，其實這三者有著不同的概念與實施方式，以下簡單介紹三者的區別：

三、危老重建的申請條件

1. 符合危老建築的定義

根據危老重建條例，欲進行重建的建築物需要滿足以下條件：

• 位於都市計劃區內：必須位於台灣的都市計劃區中，並符合相關法律要求。
• 合法建築：該建築需是經過合法程序建造的，擁有使用執照、營造執照或其他合法證明，若是違建則不適用此條例。
• 建築需符合危險或老舊要求：
  • 建築物屋齡達30年以上，且未進行過重大整修。
  • 有耐震問題或結構問題，且經過耐震評估後達乙級以下。

2. 住戶同意與協商

進行危老重建計畫，必須取得所有屋主的同意。若是公寓或住戶較多的建築，需取得100%屋主同意，這點與都市更新的80%同意門檻有所區別。

四、危老重建的容積獎勵

危老重建條例提供了相對豐厚的容積獎勵，這是吸引屋主與建商參與的重要誘因。容積獎勵是指建築可使用的總建築面積，經過政府批准後，超過原本規定的基準容積，這樣可以有效增加建商的投資回報。

根據不同情況，危老重建可獲得以下的容積獎勵：

1. 危老政策容積獎勵：可增加最多30%。
   • 若原建築物的容積超過現行法定容積，最多可增至1.15倍。
   • 若原建築物的容積未超過現行法定容積，最多可增至1.3倍。
2. 時程獎勵與基地規模獎勵：
   • 時程獎勵：為鼓勵更快進行重建，根據申請時間可享有額外的獎勵，最高可達10%。
   • 基地規模獎勵：如果重建面積達到200平方公尺，可再獲得最多2%的容積獎勵，面積每增加100平方公尺，便可額外增加0.5%。

五、危老重建的稅務減免

危老重建有豐富的稅務減免政策，這對屋主和建商來說是非常吸引的福利：

1. 重建期間：免徵地價稅。
2. 完工後兩年內：地價稅及房屋稅減半徵收。
3. 完工後十二年內：房屋稅可繼續減半徵收，最多延長十年。

六、危老重建的申請流程

危老重建的申請流程相對簡單，但仍需經過一定的程序：

1. 確認危老資格：向地方政府申請危老資格確認，並進行耐震評估。
2. 住戶同意：在確認危老資格後，需要獲得所有住戶的同意。
3. 提交重建計畫書：提供由建築師擬定的重建計畫書，並申請相關建築執照。
4. 申請容積獎勵：根據項目，申請容積獎勵並完成相關手續。
5. 動工與完工：取得拆除執照與新建執照後，進行重建，完成後可申請使用執照。

七、危老重建的費用與補助

雖然危老重建有許多優惠政策，但仍需要一定的費用投入，主要包括：

• 建築師費用：包括結構設計、室內設計等費用。
• 專案管理費用：項目規劃、進度管理等費用。
• 營造費用：建材、人力成本及其他建造費用。

政府亦提供一些補助與貸款，幫助屋主負擔部分費用：

• 計畫補助：每案最高可提供55,000元補助金。
• 耐震評估補助：初步評估可補助12,000元，詳評最高可補助總費用的30%。
• 融資貸款：政府提供優惠貸款，每戶最高可申請300萬元，並可享有較低的貸款利率。

八、危老重建的優點

危老重建不僅是解決老舊建築安全問題的有效途徑，還具有以下幾個顯著優點：

1. 提升建築安全性：危老建築往往因年久失修，結構強度不足，進行危老重建後可有效提升建築的抗震能力，保障居民的生命財產安全。
   
2. 增加居住空間與生活品質：透過重建，新建築可提供更為寬敞的生活空間與現代化設施，提高居民的居住品質。
   
3. 容積獎勵帶來的回報：容積獎勵能夠有效提升建商的投資回報，並可讓屋主在重建後擁有更具市場價值的房屋。
   
4. 稅務減免與補助：政府提供的稅務優惠減輕了屋主與建商的財務負擔，補助與貸款政策則為重建提供了經濟支持。
   
5. 改善社區環境：重建不僅提升單一建築的品質，還能改善周邊區域的環境與設施，提升整體社區的生活條件。
   
6. 符合現代建築標準與環保要求：新建築符合當前的建築法規及環保要求，能提升能源效率並對環境保護作出貢獻。
   

九、危老重建的缺點與挑戰

儘管危老重建有許多優點，但也存在一些挑戰與缺點：

• 住戶同意問題：如前所述，需獲得全體住戶的同意，對於住戶較多的建築，協商難度較大。
• 費用負擔：雖然有政府補助，但重建仍需承擔一定的費用，對於一些屋主來說可能是一筆不小的負擔。
• 基地形狀問題：若基地面積小或形狀不規則，空間規劃與建設可能會面臨困難。

十、結語

總結來說，危老重建是解決台灣老舊建築問題的一項有效方案，無論是屋主還是建商，都可以從中獲得豐厚的獎勵與稅務減免。若您有興趣參與危老重建計畫，務必注意申請期限（116年5月31日之前），並確保所有條件符合危老重建的要求。希望本文能幫助您更清楚地了解危老重建條例，並順利完成重建計畫，打造一個更安全、舒適的居住環境。

*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。

關於危老重建的常見問題

Q1.條例中的危險建築物是什麼？

答：指的是耐震程度，配合辦理‹結構安全性能評估›，依照評估的分數判定，確認是否有耐震性上的疑慮。

Q2.目前銀行有相關的優惠方案嗎？

答：目前整理有提供危老重建相關優惠方案的銀行有:土地銀行、兆豐銀行、第一銀行、彰化銀行、華南銀行、華泰銀行及瑞興銀行等，詳細資訊請上各銀行官網。

Q3.申請危老重建稅捐有哪些可以減免呢？

答：在申請重建的期間，免繳地價稅；重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年，如重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間得再延長，以10年為限。