2026按揭利率深度解析：全球減息週期啟動,香港供樓負擔將迎來曙光？

近期市場因美國聯儲局啟動減息週期的預期而出現明顯分歧,關於未來利率走向的討論持續升溫。對於香港的業主和準買家而言,這一變化無疑是市場焦點,直接牽動著2026按揭利率的未來走向。

外部數據與市場分析普遍指向,2026年將是大量現有按揭貸款的「利率重置」關鍵期,這使得按揭利率走勢預測成為影響香港供樓負擔的核心因素。在多項訊號交織之下,本次全球貨幣政策轉向對香港市場的真實影響,以及業主應如何規劃P按H按選擇,值得深入探討。

2025-2026市場背景：全球利率政策轉向與香港按揭利率走勢預測

全球金融市場正處於一個關鍵的轉折點。過去數年的加息週期已對全球經濟構成壓力,而今,風向似乎正在轉變。各大經濟體的通脹數據逐步回落,為央行提供了調整貨幣政策的空間,這一切都由美國聯儲局的動向引領。

💡 觸發點：美國聯儲局減息預期與全球主要央行動向

市場普遍預期,美國聯儲局將在2025年底至2026年初正式開啟減息週期。這一預期的背後,是美國通脹受控、經濟增長需要新動力的宏觀背景。由於全球多數經濟體與美國的貨幣政策聯動,歐洲、加拿大、澳洲等地的央行也紛紛釋放出鴿派訊號。

對於香港而言,由於實行聯繫匯率制度,港元利率的走向與美元利率息息相關,美國的每一個政策動作,都將直接傳導至本地的金融環境。

💡 為何2026年成為按揭市場的關鍵時間點？

2026年之所以備受關注,主要有兩大原因：

按揭利率走勢分析：影響您2026年供樓成本的關鍵因素

預測未來的按揭利率,需要從短期、中期以及市場情緒等多個維度進行綜合分析。對於香港的業主來說,理解這些驅動因素,才能更好地規劃財務,應對潛在的利率波動。

💡 短期驅動因素：銀行同業拆息（HIBOR）的波動與預期

香港銀行同業拆息（HIBOR）是H按（同業拆息按揭）的定價基礎,其波動直接影響絕大多數業主的每月供款。HIBOR對市場資金流動性極為敏感,其短期走勢主要受以下因素影響：

• 港元供需： 大型企業的派息活動、首次公開招股（IPO）等,都會在短期內抽緊市場資金,推高HIBOR。
• 美元利率預期： 在聯繫匯率制度下,如果市場預期美元利率將上升,資金傾向於流向美元資產,導致港元HIBOR面臨上行壓力,反之亦然。
• 銀行體系結餘： 金管局的數據顯示,銀行體系結餘的水平反映了市場的流動性。結餘充裕時,HIBOR較為穩定；結餘減少時,則易升難跌。

展望2026年,隨著美國減息預期的兌現,美元與港元之間的息差將逐步收窄,理論上有助於HIBOR從高位回落。然而,回落的速度與幅度,仍取決於全球資金流向與香港本地的金融活動。

💡 中期方向預測：2026年「利率重置」對供樓負擔的潛在衝擊

對於在2026年面臨「利率重置」的業主而言,真正的挑戰在於屆時市場提供的按揭條件是否優於當前。假設一位業主在2024年初鎖定了H+1.3%的計劃,當時的封頂利率為P-1.75%。到2026年續期時,他需要面對的是當時全新的H按計劃和封頂利率水平。

如果屆時銀行因資金成本等因素調整了按揭計劃（例如變為H+1.5%或封頂利率P-1.5%）,即使HIBOR本身有所回落,其實際供款壓力也未必會顯著減輕。

💡 市場情緒指標：從銀行優惠與現金回贈變化看資金成本

銀行提供的按揭現金回贈和各類優惠,是市場資金成本和銀行貸款取態的「晴雨表」。在加息週期,銀行因資金成本上升而大幅削減甚至取消現金回贈。

到了2025年底至2026年,如果市場重現普遍的現金回贈（例如回贈率達到貸款額的1%或以上）,這將是一個強烈信號,表明銀行對後市看法轉趨樂觀,且資金成本壓力得到緩解。屆時,業主在轉按或申請新按揭時將擁有更大的議價能力。

宏觀與政策因素如何影響你的香港按揭計劃？

除了市場利率本身,宏觀經濟環境與監管政策同樣是塑造按揭市場格局的重要力量。了解這些高層次的因素,有助於我們更全面地預判2026年的按揭利率環境。

💡 香港金管局政策動向與對銀行體系的影響

香港金融管理局（HKMA）作為監管機構,其政策工具對按揭市場有著深遠影響。例如,逆週期宏觀審慎監管措施（如按揭成數、壓力測試要求）會直接影響買家的借貸能力。雖然近年金管局已放寬部分措施,但其核心目標始終是維持銀行體系的穩定。

業主可留意香港金融管理局關於利率政策的官方說明,以獲取最權威的資訊。展望2026年,若樓市持續穩定,且利率進入下行週期,金管局或有空間進一步微調監管政策,以支持市場健康發展。

💡 美元匯率與聯繫匯率制度下的利率傳導機制

香港的聯繫匯率制度意味著港元利率政策必須緊跟美國。當美國聯儲局加息時,為防止資金流出港元體系,香港的利率也必須跟隨上調,反之亦然。這個傳導機制是理解香港利率走勢的基石。

因此,預測2026年香港按揭利率,本質上是在預測美國的貨幣政策路徑。任何關於美國通脹、就業數據的風吹草動,都會影響市場對聯儲局減息步伐的預期,從而間接影響香港的供樓成本。

2026置業與轉按的潛在風險與機會

在利率變動的週期中,危與機並存。對於計劃在2026年置業或考慮轉按的市民而言,清晰辨識潛在的風險與機會,是做出正確決策的關鍵。

總結：為2026年的按揭市場做好準備

總體而言,2026年的按揭利率市場展望審慎樂觀。全球貨幣政策轉向為利率從高位回落創造了有利條件,有望在一定程度上紓緩香港供樓負擔。然而,業主和準買家不能掉以輕心,利率下調的過程可能充滿波動,且「利率重置」將帶來新的挑戰。

核心策略應是保持靈活,密切關注市場動態,包括HIBOR走勢、銀行優惠及監管政策變化。無論是選擇P按還是H按,或是考慮轉按,都應基於自身的財務狀況和風險承受能力,做出最合適的選擇。在變動的市場中,充分的資訊和周詳的規劃,將是您駕馭未來利率環境的最佳工具。

常見問題 (FAQ)

1. 面對2026年的利率變動,我應該選擇P按還是H按？

這取決於您對利率走勢的預期和風險偏好。一般而言,在減息週期中,H按（銀行同業拆息按揭）的優勢較大,因為HIBOR會較快跟隨市場利率下調,讓您更快享受到減息的好處。然而,H按的波動性也較高。

P按（最優惠利率按揭）則相對穩定,其利率調整通常滯後於市場,且調整幅度由銀行決定。如果您的風險承受能力較低,希望供款穩定,P按是較穩健的選擇。目前市場上絕大多數H按計劃都設有以P按為基準的「封頂利率」,實際上是結合了兩者的優點。

2. 如果美國持續減息,香港按揭利率會跟隨下調多少？

理論上,香港利率會跟隨美國走勢,但幅度未必完全一致。首先,最優惠利率（P）的調整由各商業銀行自行決定,銀行會考慮自身的資金成本、港元流動性及業務策略,未必會「減足」。

其次,影響H按的HIBOR,除了受美元利率影響,也受本地市場如IPO、派息等短期資金需求影響。因此,即使美國減息半厘,香港的最優惠利率可能只下調八分之一厘或四分之一厘,而HIBOR的反應則會更即時但波動更大。

3. 2026年是否適合申請轉按以鎖定較低利率？

2026年很可能成為轉按的活躍期。主要原因有二：第一,大量在2023-2024年承造的按揭將度過罰息期,業主可以自由選擇其他銀行。第二,若市場確認進入減息通道,銀行為爭奪優質客戶,可能會重啟較高的現金回贈及提供更優惠的利率。

因此,在2026年,業主應積極比較不同銀行的轉按優惠,計算轉按所得的現金回贈是否能覆蓋律師費等成本,並帶來實質的利息節省。

4. 什麼是「利率重置風險」？我應該如何應對？

利率重置風險指的是,當您的按揭計劃（尤其是設有固定年期的優惠,如首兩年定息）到期後,需要根據當時的市場利率重新協商按揭條件。如果屆時市場利率處於高位,或銀行收緊了按揭優惠（例如,H+的息差擴大,或封頂利率上調）,您的供款壓力可能會突然大增。

應對策略包括：在按揭合約到期前3-6個月,主動向多間銀行查詢最新的按揭計劃；評估自身的還款能力,確保即使利率上升,仍在可負擔範圍內；考慮在利率相對較低時,轉為年期更長的定息按揭,以鎖定未來的利率風險。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。