本息攤還vs本金攤還？房貸專家教你選,一篇搞懂省息關鍵與還款試算

申請房屋貸款是許多人一生中最重要的財務決策之一。當您滿心歡喜地準備晉升有殼一族時,是否曾被銀行契約中的「本息攤還」與「本金攤還」這兩個選項搞得一頭霧水？這兩種房貸還款方式不僅影響您每個月的現金流,長遠來看,更可能讓您的總利息支出相差數十萬元！究竟該如何選擇最適合自己的方案？別擔心,本文將以專業分析師的角度,帶您徹底解析這兩種還款方式的奧秘,並透過實際試算,讓您一眼看懂其中的省息關鍵。

一張圖秒懂！本息攤還 vs. 本金攤還 核心差異比較

在深入探討之前,讓我們先透過一張清晰的比較表,快速掌握「本息攤還」與「本金攤還」的核心差異。這就像是選擇手機資費方案,一個是月租費固定,另一個則是先多後少,了解基本盤才能做出明智決策。

什麼是「本息平均攤還」？穩定月付金的安心選擇

本息平均攤還,又稱為「年金法」,是目前臺灣最主流的房貸還款方式。它的核心精神就是「從頭到尾,每個月繳一樣的錢」,讓您的財務規劃變得非常單純。

深入解析：本息攤還的還款結構

雖然每月繳的總金額固定,但內部的「本金」與「利息」佔比卻是動態變化的,就像一場蹺蹺板遊戲：

• 還款初期：「利息」佔比高,「本金」佔比較低。 您會發現剛開始還款時,大部分的錢都在繳利息,本金償還速度較慢。
• 還款後期：「本金」佔比高,「利息」佔比較低。 隨著本金逐漸減少,利息也跟著下降,加速了本金的清償。

什麼是「本金平均攤還」？先苦後甘的省息捷徑

本金平均攤還,可以想像成一種「直線下降」的還款模式。它的邏輯很直接：直接將總貸款本金,平均分配到每一個月去償還,然後再加上當月剩餘本金產生的利息。

深入解析：本金攤還的還款結構

這種方式的月付金是變動的,像走下坡一樣,越來越輕鬆：

• 還款初期：月付金最高。 因為剩餘本金最多,所以利息也最高,每月還款壓力最大。
• 還款後期：月付金最低。 隨著本金穩定減少,利息也越來越少,還款變得非常輕鬆。

實戰演練：房貸200萬,兩種還款方式利息差多少？

紙上談兵終覺淺,讓我們用一個實際案例來感受兩種還款方式的差異。假設您申請了一筆房貸,條件如下：

從試算結果可以清楚看到,雖然只是10年期的貸款,選擇「本金攤還」就能比「本息攤還」省下約6,656元的利息。如果貸款年限拉長到20年、30年,金額更高,這個利息差距將會非常驚人！但代價就是,第一個月的付款金額就相差了將近1,600元,這對某些家庭來說可能就是一筆不小的開銷。

貸款前必讀！三大關鍵注意事項

選擇還款方式前,除了評估自身財務狀況,還有幾個市場實務面的重點需要納入考量：

💡 1. 銀行有提供「本金攤還」的選項嗎？

雖然本金攤還可以省息,但並非每家銀行都願意提供此方案,市面上仍以「本息攤還」為絕對主流。若您的銀行沒有提供,可以詢問是否有「雙週繳」的替代方案。雙週繳是將月付金一分為二,每兩週繳一次,一年下來等於多繳一個月的本金,也能達到加速還本、節省利息的效果。

💡 2. 想提早還清房貸？小心違約金陷阱

無論選擇哪種方式,若未來手頭資金充裕,想「提前大額還款」來加速脫離房貸,請務必注意貸款合約中是否有「提前清償違約金」的條款。一般來說,銀行會在貸款前1-3年設定限制,若在此期間提前還款,會被收取一筆違約金。務必算清楚,省下的利息是否高於要付出的違約金,才不會得不償失。關於這點,您可以參考2025最新「築巢優利貸」詳細攻略一文,了解無違約金的貸款方案。

💡 3. 央行升息風暴,對我的月付金有何影響？

臺灣的房貸多為「指數型房貸」,利率會隨央行政策浮動。一旦央行升息,您的房貸利率也會跟著調升,這意味著月付金將會增加。在規劃還款時,切記不要將現金流抓得太緊繃,建議將家庭總收入的房貸支出控制在30%-40%以內,預留緩衝空間以應對未來可能的升息風險。

智慧工具：如何快速試算我的房貸月付金？

想知道自己未來的負擔嗎？現在不必自己拿著計算機猛按。許多銀行官網都提供線上試算服務,而更具公信力的,是內政部不動產資訊平台提供的「房貸試算」服務。只要輸入貸款金額、年限、利率等資訊,就能一目了然地看到兩種還款方式下的詳細數字,幫助您做出最實際的判斷。

總結：我到底該選哪一種？一張決策圖幫你定奪

看到這裡,相信您對兩種還款方式已經有了全面的了解。其實,選擇沒有絕對的好壞,只有適不適合。您可以依循以下思路來找到最適合您的方案：

房貸還款常見問題 (FAQ)

Q1. 本息攤還和本金攤還中途可以互換嗎？

這取決於您與銀行的貸款合約。大部分情況下,一旦選定還款方式就很難變更。若有變更需求,通常需要透過「轉貸」到另一家銀行來實現,但這會衍生出新的手續費、設定費等成本,需要審慎評估。

Q2. 房貸寬限期是什麼？它和這兩種還款方式有什麼關係？

寬限期是指在貸款初期（通常1-5年）可以「只繳利息,不還本金」的優惠期間。這段期間月付金極低,但缺點是寬限期一過,剩餘的本金要在更短的時間內還完,月付金會暴增。寬限期結束後,就會進入您所選擇的「本息攤還」或「本金攤還」模式。它適合交屋初期有龐大資金需求的族群,但要小心後續的還款壓力。

Q3. 如果未來收入增加,選擇本息攤還後可以多還本金嗎？

當然可以！這就是所謂的「部分提前還款」或「大額還款」。當您有額外獎金或存款時,可以聯絡銀行,將這筆錢指定用來償還本金。本金減少後,未來的利息也會跟著降低,有助於縮短還款年限或降低月付金（依合約而定）,是個非常彈性的省息方式,但同樣要注意違約金的問題。

Q4. 除了這兩種,還有其他更省息的還款方式嗎？

除了前面提到的「雙週繳」,還有一種「抵利型房貸」。這種房貸會結合一個活存帳戶,您存在此帳戶的錢可以折抵房貸本金來計算利息。例如,您的房貸500萬,在抵利型帳戶存入100萬,銀行就只會用400萬來計算您的房貸利息。這非常適合手邊需要保留一筆靈活資金的自營商或投資族。