買房頭期款要準備多少？2026 房屋貸款試算、首購族預算規劃懶人包

買房是許多人的人生大事,但第一關「買房頭期款」就可能成為一大挑戰。究竟頭期款要準備多少才夠？除了房價的2-3成,還有哪些隱藏費用需要考量？如果頭期款試算後發現資金不足,首購族又該如何應對？

別擔心,本篇懶人包將為您從0到1完整解析2026年最新的購屋預算規劃,帶您一步步拆解所有費用,並提供實用的解決方案,助您順利開啟成家之路。

面對高漲的房價,精準的財務規劃是實現購屋夢想的基石。理解頭期款的組成與計算方式,是您邁向有房一族的第一步。

買房頭期款佔比多少才夠？秒懂預售屋、新成屋、中古屋差異

一般市場上普遍認為,買房頭期款至少要準備房屋總價的20%至40%,但這個比例會因房屋類型、地點、屋況以及個人信用條件而有極大的差異。銀行在評估房貸時,主要參考的是「貸款成數」,而頭期款就是房屋總價扣除銀行核貸金額後的自備款項。

為什麼頭期款普遍建議至少準備2-3成？

銀行在審批房屋貸款時,會綜合評估物件的價值與借款人的還款能力,為了分散風險,通常不會提供全額貸款。「貸款成數」就是銀行願意借出的金額佔房屋總價的比例。舉例來說,若一間1,000萬的房子,銀行核貸8成,表示銀行願意借出800萬,剩下2成的200萬就是您需要自行準備的頭期款。

準備2-3成的頭期款有以下幾個原因：

核心要點：

符合銀行基本要求： 大多數銀行的貸款成數落在7-8成,因此自備2-3成是基本門檻。
增加談判籌碼： 較高的自備款代表您有更強的財務能力,無論是與屋主議價,或是向銀行爭取更好的房貸利率,都更具優勢。
降低每月還款壓力： 頭期款付得越多,未來需要償還的本金就越少,每月的房貸月付金自然會降低,有助於維持生活品質。
預留額外開銷空間： 買房不只有頭期款,後續還有許多稅費與裝潢費用,準備充足的資金才能從容應對。

不同房屋類型的頭期款與貸款成數比較

預售屋、新成屋、中古屋的付款方式與貸款成數各有不同,直接影響您需要準備的頭期款金額與付款的期程壓力。

房屋類型	頭期款佔比（自備款）	貸款成數	付款方式與特點
預售屋	約10% – 20%	通常較高,約75% – 85%	付款壓力較小,頭期款可分期繳納（訂金、簽約金、開工款、工程期款）,適合自備款較少、但有穩定現金流的購屋族。
新成屋	約20% – 30%	約75% – 85%	與建商直接購買,屋況新、資料齊全,銀行鑑價通常較接近市價,貸款成數穩定。需在簽約後短時間內付清頭期款。
中古屋	約20% – 40%	波動較大,約60% – 80%	貸款成數受屋齡、地段、屋況、賣方開價與銀行鑑價落差影響。鑑價若低於成交價,需準備更多頭期款補足差額。

完整買房預算規劃：除了頭期款,這些隱藏費用更要算

許多首購族在做頭期款試算時,往往只專注於房價的2-3成,卻忽略了買房過程中衍生的其他「隱藏成本」。這些費用加總起來可能高達數十萬甚至上百萬,若未提前規劃,很容易造成交屋後的財務窘境。

注意： 完整的購屋預算應包含「頭期款」＋「買房前一次性費用」＋「買房後持續性支出」。切勿將所有儲蓄都投入頭期款,務必預留一筆緊急備用金。

買房前：仲介費、契稅、印花稅等一次性費用

這些費用多在簽約到交屋的階段產生,是必須支付的一次性開銷。

仲介服務費

若透過房仲購屋,需支付服務費。市場行情通常為成交總價的1% – 2%（買方支付部分）。例如,總價1,500萬的房子,仲介費可能在15萬至30萬之間。

契稅

在房屋所有權轉移時,買方需向政府繳納的稅費。稅額為房屋評定現值的6%,通常在交屋時繳納。

印花稅

簽訂不動產買賣契約時,需貼足印花稅票。稅額為契約總價的0.1%。

地政登記規費

辦理土地及建物所有權移轉登記時,需支付給地政事務所的費用,包含登記費與書狀費。

履約保證費用

為保障買賣雙方交易安全,透過第三方機構（如銀行）設立的專款專用帳戶。費用通常為成交總價的萬分之六,由買賣雙方各付一半。

火險與地震險

辦理房屋貸款時,銀行會強制要求投保。費用依房屋結構、樓層、坪數而定,每年需繳納一次。

買房後：裝潢費、家具費與房屋稅、地價稅等持續支出

順利交屋後,真正的挑戰才剛開始。後續的裝潢、家具採購,以及每年固定的持有成本,都需要納入長期的理財規劃中。

裝潢費用： 這是最大的一筆開銷,從簡單的油漆、燈具更換到全屋翻新,預算差異極大。中古屋的翻新成本通常高於新成屋。
家具家電： 沙發、床組、冰箱、洗衣機等,也是一筆可觀的支出。
房屋稅與地價稅： 房屋的持有成本,每年需繳納一次。
管理費： 若購買的是社區大樓,每月需支付管理費,用於社區的公共設施維護與運作。

頭期款不夠怎麼辦？給首購族的5個解決方案

辛苦存了幾年錢,卻發現買房頭期款還是差一點？特別是對首購族貸款選項不熟悉的年輕人來說,很容易感到焦慮。其實,除了慢慢存錢,還有一些合法且可行的方法可以幫助您補足資金缺口。

方案一：申請政府「青年首購貸款」（新青安）優惠

對於符合資格的首購族來說,政府推出的「新青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安）絕對是首選。這項政策提供了多項優惠,有效減輕初期的購屋壓力。

新青安貸款主要優勢

最高貸款額度： 從800萬元提高至1,000萬元。
最長貸款年限： 從30年延長至40年,可降低每月還款金額。
最長寬限期： 從3年延長至5年,寬限期內只需繳利息,不還本金。
利息補貼： 政府額外提供利息補貼,進一步降低房貸利率。

透過拉長貸款年限與寬限期,可以大幅降低前幾年的還款壓力,讓您有更充裕的時間來規劃財務。不過申請前,務必確認自己是否符合年滿18歲、本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅等申請條件。

方案二：申請個人信用貸款補足差額

如果頭期款只差一小部分,例如10萬到50萬,可以考慮申請個人信用貸款。信貸的優點是撥款快速、不需抵押品。然而,天下沒有白吃的午餐。

風險提醒： 信用貸款的利率（約3% – 15%）遠高於房屋貸款（約2%起）,且會佔用您的信用額度與每月收支比,可能影響銀行對您房貸的最終審批結果。申請前務必謹慎評估自身的還款能力,避免陷入以債養債的惡性循環。

方案三：與建商或屋主協商付款方式

在某些情況下,仍有談判的空間：

購買預售屋： 部分建商會提供「公司貸」或「低自備」方案,讓您在初期支付較低的金額,但後續的付款壓力可能會增加。簽約前務必詳閱合約條款。
購買中古屋： 若屋主不急著用錢,或許可嘗試協商分期支付部分頭期款,但這需要雙方極大的信任,且最好透過履約保證並在合約中載明,以保障權益。

買房貸款試算：如何評估可負擔的房屋總價與每月還款能力

知道如何籌措頭期款後,下一步就是評估自己「買得起多少錢的房子」。這一步的關鍵在於誠實評估自己的財務狀況,避免衝動購屋,造成日後無法負擔的沉重壓力。

步驟一：用「月收入三分之一」法則推算可負擔月付金

這是一個廣泛使用的理財通則。建議將每月的房貸還款金額控制在家庭總收入的30%至40%以內。例如,若家庭月收入為10萬元,那麼每月可負擔的房貸金額建議不超過3萬至4萬。這樣才能確保在支付房貸之餘,仍有足夠的資金應付日常生活開銷、儲蓄及投資。

步驟二：線上房貸試算工具推薦與使用教學

當您推算出可負擔的月付金後,就可以利用線上的房貸試算工具,反推出您可以負擔的房屋總價與貸款金額。

您可以直接使用各大銀行提供的線上試算工具,或參考政府的官方平台。例如,台灣內政部不動產資訊平台就提供了非常實用的「購屋貸款試算」功能。您只需輸入以下幾個關鍵數字,就能快速得到結果：

預計貸款總額： 您希望向銀行借貸的金額。
貸款年限： 通常可選擇20年、30年或40年。
寬限期： 可選1至5年。
貸款利率： 可輸入目前市場上的平均利率,例如2.2%。

透過試算,您可以清楚看到在不同條件下,每個月需要支付的本息金額,幫助您做出更明智的決策。

常見問題 (FAQ)

1. 總價1000萬的房子,頭期款大概要準備多少？

這取決於房屋類型與您的貸款條件。以貸款8成計算,您需要準備200萬的頭期款（1000萬 x 20%）。但若購買的是屋況較差的中古屋,銀行可能只核貸7成,屆時您就需要準備300萬的頭期款。此外,還需額外準備約30-50萬的仲介費、稅費等雜支,因此總預算建議抓在250萬至350萬會比較保險。

2. 可以零頭期款買房嗎？有哪些風險？

市場上有些建商會打出「0元交屋」或「公司全額貸」的口號,但這不代表真的不用錢。通常是建商透過拉高合約價、或搭配高利率的公司貸、信貸來補足頭期款缺口。

這樣做的風險極高,您將面臨遠高於正常房貸的利率,且每月需同時償還多筆貸款,財務壓力極大,一旦還款出現問題,房子就可能被法拍,務必謹慎行事。

3. 申請青年首購貸款需要什麼條件？

申請人需年滿18歲,且本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅。這是最主要的兩大條件。各家銀行對於借款人的收入、信用狀況等仍有各自的審核標準,建議在申請前先向銀行諮詢清楚。

4. 頭期款可以用信貸來支付嗎？

理論上可行,但實務上風險很高。如前述所提,信貸利率高,且會影響房貸審核。銀行若發現您的頭期款來自高利率的短期貸款,可能會懷疑您的還款能力,進而降低您的房貸成數或提高利率,甚至可能拒絕您的房貸申請。

除非只差一小筆金額且您有把握短期內還清,否則不建議將信貸作為主要的頭期款來源。

總結

準備買房頭期款是一項系統性的工程,不僅需要長時間的儲蓄,更需要全面的預算規劃。從理解不同房屋類型的頭期款差異,到估算所有潛在的隱藏費用,每一步都至關重要。對於頭期款不夠的首購族,善用政府的「新青安」優惠方案會是您最有力的後盾。

在做出決定前,務必利用線上頭期款試算工具,誠實評估自己的還款能力,選擇一間「負擔得起」而非「買得起」的房子,才能讓這個甜蜜的家,成為您財富累積的基石,而非壓垮生活的重擔。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。