法拍屋風險全解析：買便宜房前必懂的 5 大陷阱與避險指南

隨著台灣房價逐年攀升，法拍屋因其低價優勢，吸引了不少投資客與首購族。然而，購買法拍屋並非只有「撿便宜」的好處，隱藏的風險可能會讓你的「撿便宜美夢」變成財務黑洞。根據2025年最新資料，台灣法拍市場的風險日益複雜，Money Daily 將深入探討法拍屋的常見風險類型，並提供具體可行的避險策略，幫助你做出明智的購屋決策。

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法拍屋 2 大核心風險類型

根據司法院2025年最新統計資料，台灣2024年法拍屋成交量較前一年增長了15%，然而與此同時，因法拍屋引發的交易糾紛卻上升了28%。這顯示出法拍屋市場的風險性愈加顯著。以下是投資者或購屋者最常遭遇的兩大風險類型：

1. 產權瑕疵風險

在法拍屋交易中，產權瑕疵是最常見的風險之一。未登記的增建、共有持分糾紛、未塗銷的抵押權等問題都可能影響後續的產權過戶及使用權。

真實案例：

2024年，高雄市一宗法拍透天厝在得標後，買方發現車庫部分土地屬於鄰近土地所有，需額外支付180萬元的和解金，造成了巨大的經濟損失。

專業建議：

投標前，務必詳細查閱「建物登記謄本」與「地籍圖」，確認主建物與附屬建物的登記狀況，避免產權糾紛。

2. 點交執行風險

法拍屋的點交問題常常引發爭議。在2025年，37%的法拍屋案件未能順利完成點交，這些案件需要透過法院的強制執行程序才能順利交屋。

關鍵法條：

《強制執行法》第99條規定，拍定人可向法院聲請排除占有，若占有人無意配合，法院可強制執行。

避險策略：

建議選擇「確定點交」的案件，或者預留6至12個月的訴訟期資金，以應對可能的執行程序。

法拍屋隱形成本暴增的 2 大財務風險

除了得標金額外，法拍屋通常還會衍生出一些額外費用，這些隱形成本可能讓投資者感到措手不及。以下是三大主要的財務風險：

1. 稅費計算盲點

法拍屋的稅費計算常與一般成屋不同。買方除了需支付契稅，還可能需要補繳前手欠繳的稅款，甚至還會面臨增值稅的問題。

費用類型對比：

專業提醒：

建議將成交價的15%預留為稅費準備金，以防額外的財務壓力。

2. 修繕成本失控

根據2024年台中地方法院的報告，約80%的法拍屋存在結構性損壞，且修繕成本平均每坪高達2.6萬元。這些問題可能會導致高額的修繕費用，進而侵蝕投資者的獲利。

查驗技巧：

在投標前，應申請「履勘保證金」，實地檢查房屋結構，特別是鋼筋外露、管線腐蝕及防水層損壞等問題。

法拍屋實戰避險流程

如果決定參與法拍屋投標，遵循標準的操作流程對減少風險至關重要。以下是2025年最新推薦的流程：

Step 1. 產權盡職調查

投標前，務必調閱最新的謄本，確認該房屋是否存在《民法》第826-1條規定的優先承買權人或其他權利衝突。

Step 2. 現場雙重查核

建議在白天和夜間兩個時間段進行勘查，觀察屋況以及周圍環境的實際情況，並最好進行3日的連續勘查。

進階技巧：

向轄區派出所查詢是否有報案紀錄，了解該物件是否曾經發生過非自然事故或其他影響房屋價值的事件。

最新市場趨勢與法律動態

2025年，台灣法拍市場發生了兩個重大變化，這些變化將影響投資者的選擇與操作方式：

1. 金拍屋比例提升

2025年台灣金融資產服務公司公布的數據顯示，2024年金拍屋的委託拍賣量年增19%，這些案件通常風險較低，是新手投資者的最佳選擇。

2. 點交新制上路

2025年1月，司法院再次修訂《強制執行法》部分條文，要求拍賣公告必須詳細列明占有情形，未來不點交案件的流標率預計將升高。

專家預測：

未來不點交案件的流標率可能會上升至50%，因此建議新手投標者優先考慮銀行委託的「金拍屋」案件，這樣可大幅降低風險。

結論

雖然法拍屋市場隱藏著不少風險，但只要透過系統化的調查與專業協助，這些風險是可以有效控制的。關鍵在於：

• 建立完整的盡職調查流程
• 預留足夠的財務緩衝空間
• 善用政府提供的公開資訊，如司法院的法拍公告查詢系統

2025年新契機： 行政院推動的「法拍屋安心購」計劃為首購族提供3%的利率補貼，這將使首次進軍法拍市場的購房者更具保障。

常見問題

Q1.法拍屋為什麼那麼便宜？

​法拍屋是因屋主欠債而被法院強制拍賣的房產，其主要優點在於價格通常低於市價約10%。​若物件在拍賣中流標，下一次拍賣的底價可能會進一步降低。​因此，當法拍屋價格低於市價40%至50%時，通常是因多次流標所致。

Q2.房子被法拍後還能住多久？

​在房屋查封後，債務人雖然無法進行房屋的轉讓或買賣，但仍可繼續使用或居住該房屋，直至法院完成拍賣或解除查封為止。

Q3.法拍屋好嗎 有風險嗎？

購買法拍屋的主要風險在於無法事先實地查看房屋，了解其實際狀況。​若房屋存在漏水、裂縫等問題，傳統房屋買賣中買方可要求賣方負責瑕疵擔保責任；然而，法拍屋不同，法院不承擔此類責任。​因此，若入住後發現問題，買方無法要求賠償。