2026 按揭走勢分析｜利率轉向、Fed減息預期與香港房市關鍵變數

最新市場背景：為何市場焦點已轉向2026年？

經歷了利率持續高企的時期,香港樓市氣氛在過去一段時間顯得相對審慎,買賣雙方普遍持觀望態度。然而,近期市場的討論焦點已悄然轉向對 2026 按揭市場的預測與佈局。這背後的核心驅動力,源於全球宏觀經濟環境,特別是美國聯準會（Fed）的貨幣政策,正醞釀著潛在的轉向。

在聯繫匯率制度下,香港的利率政策與美國緊密相連,因此,聯準會的任何風吹草動都直接牽動著香港的地產市場神經。市場普遍預期,在通膨數據逐步受控後,美國可能在2025年底至2026年期間正式開啟減息週期,這為高懸已久的按揭利率帶來了回落的曙光,也成為預測香港樓市前景的關鍵變數。

💡 2025年利率高位徘徊：聯準會（Fed）政策如何牽動香港市場神經？

回顧2024至2025年,為應對全球性的通膨壓力,美國聯準會採取了相對鷹派的貨幣政策,聯邦基金利率維持在較高水平。這直接導致香港的銀行同業拆息（HIBOR）持續在高位徘徊,與樓宇按揭密切相關的H按（HIBOR-based Mortgage）實際利率亦因此攀升至「鎖息上限」（Cap Rate）,大幅增加了供樓人士的利息負擔。

由於香港的貨幣發行與美元掛鉤,香港金融管理局（HKMA）必須跟隨美國的利率步伐以維持匯率穩定,這限制了香港獨立調整利率的空間。因此,市場參與者——從準買家到地產發展商——都將目光投向大洋彼岸,密切關注聯準會的議息會議、經濟數據及官員發言,試圖從中捕捉利率見頂並轉向的訊號。

市場的普遍共識是,2025年將是利率高位橫盤的「消化期」,而真正的轉機則落在2026年。

💡 從數據看樓市現況：成交量與樓價反映的市場預期

高息環境對樓市的影響,在成交數據上顯露無遺。在利率壓力下,住宅物業的成交量一度萎縮,樓價亦出現一定程度的調整。然而,隨著香港政府在2024年初宣佈為樓市全面「撤辣」（撤銷所有住宅物業需求管理措施）,並暫停實施壓力測試,市場氣氛獲得了顯著提振,積壓的購買力開始釋放。

儘管如此,成交量的復甦力道仍受到高按揭利率的制約。這反映出一個清晰的市場預期：政策鬆綁解決了交易成本與入場門檻問題,但「供樓負擔」這一核心問題,仍需等待利率回落來解決。

因此,當前的樓市狀況可視為一個「政策底」已現、正等待「利率頂」回落的過渡階段,這也解釋了為何對 2026 按揭利率走勢的預測成為市場最關注的議題。

2026 按揭利率走勢分析（短期 + 中期）

對於計劃在2026年置業或轉按的人士而言,最核心的問題莫過於：「利息究竟會走多低？」利率的走向不僅影響每月供款額,更直接關係到物業的可負擔性和投資價值。要準確預測,我們需要從短期壓力與中期趨勢兩個維度進行分析。

💡 短期利率壓力：HIBOR與最優惠利率（P按）的現況與挑戰

目前,香港的按揭計劃主要分為H按和P按（Prime Rate-based Mortgage）兩種。在加息週期中,由於HIBOR的波動性較大且升勢較急,絕大多數H按計劃早已觸及以P按為基準的鎖息上限。

這意味著,短期內無論HIBOR如何波動,許多業主的實際供款利率已被「鎖定」在一個相對高位。最優惠利率（P）由各家銀行自行釐定,雖然變動頻率低於HIBOR,但在聯準會持續加息後,香港各大銀行也已數次上調P按利率。

因此,在2026年減息週期正式開啟前,市場仍將處於一個利率相對較高的平台期,這是短期內置業人士必須面對的挑戰。

💡 中期利率預測：2026年進入減息週期的可能性與幅度分析

市場主流觀點預測,美國聯準會最快可能在2025年底或2026年初啟動首次減息。減息的步伐與幅度,將取決於屆時的通膨數據、就業市場狀況及整體經濟增長前景。一般預料,初期的減息步伐將是漸進且審慎的。對香港而言,一旦美國減息,HIBOR預計將是最先跟隨回落的指標,繼而紓緩P按的壓力。

我們可以模擬一個情境：假設聯準會於2026年全年累計減息0.75厘至1厘,香港的HIBOR有望從高位顯著回落。當HIBOR加上銀行利潤的利率低於鎖息上限時,H按的優勢將再度體現,供樓負擔將實質性減輕。

P按的下調則可能稍有滯後,且幅度未必完全跟足,因為銀行在調整最優惠利率時還會考慮自身的資金成本、信貸風險及業務策略。總體而言,2026年將是利率從高位回落的轉向年,但期望利率迅速回到疫情前的超低水平並不現實。

💡 市場情緒指標：資金流向與跨市場連動觀察

除了利率本身,觀察市場資金流向也是判斷情緒的重要指標。在聯繫匯率制度下,當港美息差擴大時,可能會引發套息交易,導致資金流出港元體系,從而推高HIBOR。反之,當美國減息預期增強,息差收窄,資金流向可能逆轉。

因此,密切關注香港銀行體系總結餘的變化,可以作為判斷市場利率走勢的輔助指標。此外,股市的表現亦與樓市有著密切的連動關係。若股市因減息預期而持續向好,所產生的財富效應亦會對樓市購買力帶來正面支持。

宏觀與政策因素解析：影響 2026 按揭市場的關鍵力量

除了利率這一核心變數,宏觀經濟環境與政府的房屋及金融政策,是塑造 2026 按揭市場面貌的另外兩大決定性力量。一個穩健的經濟前景是支撐樓市的基石,而適時的政策調整則能為市場注入動力或穩定預期。

💡 香港金管局（HKMA）的潛在動向：按揭成數與壓力測試會否調整？

香港金管局的逆周期宏觀審慎監管措施,是調控樓市信貸風險的關鍵工具。在2024年初,金管局已因應市況暫停了實施多年的壓力測試要求,並對部分物業的按揭成數進行了微調,旨在穩定市場信心。展望2026年,市場高度關注金管局是否會進一步放寬相關政策,特別是 高成數按揭 的申請門檻。

金管局的決策將是一個精細的平衡藝術：既要防範金融系統風險,又要避免過度收緊信貸而扼殺市場的自然復甦。因此,任何政策調整都將是數據導向、循序漸進的。

💡 全球經濟連動：美元指數與地緣政治風險如何傳導至香港按揭市場？

在全球化的金融體系中,香港無法獨善其身。美元的強弱直接影響港元的相對價值以及國際資金的流向。一般來說,美國減息會使美元走弱,這有利於新興市場及香港的資產價格。然而,如果全球經濟同步放緩,或出現突發的地緣政治危機,避險情緒可能推高美元,反而對香港市場構成壓力。

此外,中國內地的宏觀經濟狀況和房地產政策,也是影響香港樓市信心的重要外部因素。一個穩健復甦的內地經濟,將為香港的金融與地產市場提供有力的支持。因此,在評估2026年按揭市場時,必須具備國際視野,綜合考量多重宏觀因素的疊加影響。

潛在風險與機會：2026置業與轉按策略

綜合利率、政策與宏觀環境分析,2026年的香港按揭市場無疑充滿了變數,但變數之中也蘊含著機遇。對於準買家和現有業主而言,關鍵在於識別風險,並制定靈活的應對策略。

💡 潛在風險點：經濟復甦力道不足與潛在的住宅供應壓力

💡 市場機會點：尋找「轉守為攻」的置業或轉按窗口期

對於等待已久的買家而言,2026年可能提供一個絕佳的「轉守為攻」的機會。理想的入市時機,可能出現在利率開始回落,但樓價尚未完全反彈的初期階段。在這個窗口期,買家不僅能享受較低的利息成本,還能以相對合理的價格入市。

對於現有業主,特別是那些在前幾年高息環境下承造按揭,或使用了發展商提供的高息「呼吸Plan」的業主,2026年將是考慮轉按的黃金時期。透過轉按,業主可以：

• 鎖定更低利率： 將現有按揭轉至提供更優惠H按或P按計劃的銀行,直接降低每月供款。
• 賺取現金回贈： 不少銀行為吸引轉按客戶會提供可觀的現金回贈,變相降低了貸款成本。
• 延長還款期或套現： 如果物業在過去數年有升值,業主可以考慮在轉按時申請增加貸款額（轉按套現）,將物業升值的部分轉化為靈活資金,用於投資、裝修或家庭儲備。

結論

總結而言,2026年的香港按揭市場將是充滿變革與機遇的一年。市場正站在利率由高位回落的轉捩點上,這為過去幾年受高息困擾的樓市帶來了結構性的利好因素。然而,準買家與業主不能掉以輕心。

三大核心變數——利率下降的實際步伐、金管局的政策取向,以及本地與全球的經濟復甦力度——將共同決定市場的最終走向。利率回落是大概率事件,但其過程可能是漸進的；政策有進一步放寬的空間,但前提是不能犧牲金融穩定；而經濟基本面則是支撐一切的根本。

對於有準備的市場參與者來說,2026年將是考驗眼光與決策的關鍵時刻,無論是捕捉置業良機,還是善用轉按工具優化財務,都需要密切關注市場動態,做出最符合自身情況的明智選擇。

常見問題 (FAQ)

1. 2026年香港的按揭利率會下降嗎？

市場普遍預期,隨著美國聯準會可能在2025年底至2026年開啟減息週期,香港的按揭利率在2026年有很大概率會跟隨下降。與銀行同業拆息（HIBOR）掛鉤的H按利率預計會最先反應,實際按息有望從當前的「鎖息上限」水平回落,從而減輕供樓負擔。最優惠利率（P按）也可能跟隨下調,但步伐和幅度或較為溫和。

2. 香港政府未來會放寬九成按揭（9成按揭）的樓價上限嗎？

這取決於屆時的樓市狀況和宏觀經濟環境。香港金管局在2024年已放寬部分按揭措施。若2026年樓市復甦步伐穩健但不過熱,且經濟仍需支持,金管局有空間考慮進一步放寬高成數按揭政策,例如調整按揭保險計劃下適用於九成按揭的樓價上限,以支持首置買家的置業需求。但任何調整都會以維持銀行體系穩定為首要原則。

3. 綜合2026年市場預測,現在是買房的好時機嗎？

這並沒有一個絕對的答案,需視乎個人財務狀況和風險承受能力。從宏觀趨勢看,2026年可能出現一個「窗口期」：按揭利率開始回落,但樓價可能尚未完全反映利好因素。對於資金充裕、供款能力穩定的準買家而言,這可能是一個不錯的入市時機。

然而,買家也必須考慮經濟復甦不確定性和未來住宅供應量增加等潛在風險。建議在做決定前,詳細評估個人財務,並持續關注市場動態。

4. H按和P按在2026年應該如何選擇？

在預期進入減息週期的2026年,H按的吸引力預計會再次提升。因為H按的利率（HIBOR）對市場利率變動的反應更為迅速,當利率下降時,H按用戶能更快地享受到供款減少的好處。相比之下,P按的調整可能較為滯後。

因此,對於能接受一定利率波動性的借款人而言,H按可能是更佳選擇。不過,最終決策還應結合當時銀行提供的具體按揭計劃優惠（如現金回贈、存款掛鉤戶口等）來綜合比較。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。