2026新盤按揭市場變天？逾十萬單位供應衝擊,樓價走勢與應對策略

2026年市場背景：史上罕見供應潮與全球減息預期

近年香港房地產市場的討論,幾乎都圍繞著一個核心議題：潛在的供應量。展望2026年,這一情況將變得尤為突出。根據香港房屋局及差餉物業估價署的數據推算,屆時市場將迎來一個歷史性的新盤供應高峰。

這股供應潮,恰好又可能遇上全球,特別是美國聯準會（Fed）的減息週期。這兩股力量的碰撞,將為2026新盤按揭市場帶來前所未有的變數與挑戰,直接影響準買家的香港樓價走勢判斷與財務佈局。

在供應與利率的雙重博弈下,2026年的樓市不再是單純的看漲或看跌,而是對買家風險管理與市場洞察力的一次全面考驗。

💡 數據解讀：為何2026年新盤供應量將創下高峰？

所謂的「供應高峰」並非空穴來風,而是基於過去數年土地供應及建築週期的客觀結果。其成因主要包括：

政府賣地高峰期： 在2020至2022年間,香港政府為達成房屋供應目標,推出了大量住宅用地。按照一般4至5年的建築週期計算,這些項目將集中在2025至2026年落成。
大型舊改項目成熟： 不少由發展商主導的大型舊樓重建項目及新發展區（如啟德、北部都會區初期項目）也將在此期間進入收成期。
「貨尾」單位累積： 近年市況波動,部分發展商減慢推盤步伐,導致已落成但未售出的「現樓貨尾」與興建中的「樓花貨尾」持續累積,這些存貨將與新供應共同衝擊市場。

綜合各方數據,市場普遍預測,計及施工中未售出單位、已批出土地可建單位及潛在供應,2026年前後可推售的一手私人住宅單位總量可能超過十萬伙,形成一股巨大的供應壓力。可參考《香港房屋局公布的私人住宅一手市場供應數據》,以獲取官方最新統計。

💡 宏觀信號：聯準會降息預期如何影響香港按揭利率走向？

與供應壓力形成對沖的,是市場對全球利率環境放鬆的預期。香港實行聯繫匯率制度,港元利率走勢與美元利率高度相關。這意味著,美國聯準會的貨幣政策,將直接傳導至香港的按揭市場。

H按（銀行同業拆息按揭）

目前市場主流的按揭計劃,利率以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎,加上銀行利潤（例如 H+1.3%）。當美國減息,理論上會引導資金流動,使HIBOR有下調空間,從而降低H按的實際供樓負擔。

P按（最優惠利率按揭）

以最優惠利率（Prime Rate）為基礎的按揭計劃。P利率由各銀行自行釐定,雖然相對穩定,但在減息週期下,銀行同樣有機會下調P利率以爭取客戶,令P按供款人受惠。

因此,若聯準會如預期在2025至2026年進入減息週期,香港的按揭利率有望從高位回落。這對買家而言無疑是個好消息,較低的資金成本能提升入市意欲,為受供應所壓抑的樓價提供一定支撐。

樓價行情走勢分析：壓力與支撐的雙重博弈

在「供應大增」與「利率趨降」兩大主題交織下,2026年的樓價走勢將異常複雜。單純的利好或利淡因素都不足以完全主導市場,實際走勢將是多方力量博弈的結果。

💡 短期驅動因素：發展商定價策略與市場消化能力

面對海量潛在供應,發展商之間的競爭將白熱化。為了在市場佔據先機、盡快去化庫存,可預見的定價策略包括：

「以價換量」： 新盤首批單位定價可能極具吸引力,甚至低於同區二手樓價,以求迅速鎖定客源及現金流。
提供多元優惠： 除了直接減價,發展商或會提供印花稅回贈、高成數按揭、裝修補貼等五花八門的優惠,變相降低買家的入場門檻。

然而,市場的消化能力是有限的。如果短期內推盤量過於集中,而經濟環境未能同步改善,買家的購買力可能無法完全承接,導致部分新盤銷情未如理想,進一步加劇市場的觀望氣氛。

💡 中期方向預測：供應高峰衝擊對樓價的實質影響評估

從中期來看,龐大的供應量始終是懸在樓價頭上的一把利劍。供應增加意味著買家有更多選擇,議價能力相應提高,這對整體樓價構成實質的下行壓力。樓價能否企穩,取決於需求端能否有效吸收新增供應。關鍵的需求來源包括：

本地家庭的剛性需求（如結婚、分戶）。
政府各類人才引進計劃所帶來的新增人口。
投資者對香港長遠經濟的信心。

如果需求增長未能追上供應速度,樓價在中期內（2025-2027年）或會經歷一段「尋底」或橫盤整理的時期。

💡 市場情緒指標：買家觀望氣氛與租賃市場的連動關係

市場情緒是樓價的放大器。當樓價預期轉趨審慎時,潛在買家會傾向「租轉買」延後,或要求更大的議價空間,形成負向循環。這種觀望氣氛會使一手成交量萎縮,發展商回籠資金壓力增大。

有趣的是,這可能對租賃市場產生正面影響。部分原計劃置業的人士轉向租樓市場,增加了租務需求。若租金回報率因樓價調整而變得吸引,則可能反過來吸引長線投資者入市,為樓價提供底部支撐。

宏觀與政策因素解析：影響2026年樓市的關鍵力量

除了供求與利率,宏觀經濟與政府政策同樣是決定2026年樓市走向不可忽視的變數。

核心要點：

香港本地經濟： 經濟增長、失業率及市民收入預期,是支撐購買力的根本。
政府房屋政策： 政府會否進一步調整樓市「辣招」（如額外印花稅 SSD、買家印花稅 BSD）,將直接影響投資需求。
資金流向： 全球地緣政治局勢與中國內地經濟狀況,會影響資金是否流入香港資產市場。

💡 香港政府房市政策的潛在調整與影響

面對潛在的樓市下行風險,香港政府的政策工具箱仍有可動用的空間。例如,進一步放寬按揭成數限制、調整甚至撤銷剩餘的樓市需求管理措施,都可能成為提振市場信心的選項。然而,政府的任何舉動都會非常審慎,需在維持金融系統穩定與促進市場健康發展之間取得平衡。

💡 全球經濟復甦力度與資金流向如何影響香港樓市？

作為國際金融中心,香港樓市極易受全球資金流動影響。若全球經濟在2026年展現強勁復甦,投資氣氛轉好,熱錢可能重返香港。相反,若全球經濟陷入衰退,避險情緒升溫,則會對包括樓市在內的資產價格構成壓力。特別是中國內地的經濟表現,對香港買家的信心及資金來源有著舉足輕重的影響。

潛在風險與機會：買家入市策略全分析

對於計劃在2026年前後入市的買家而言,這是一個充滿挑戰與機遇的時期。清晰認知風險,並善用市場提供的選項,是成功置業的關鍵。

💡 風險點：樓價下行壓力與「負資產」風險警示

最大的風險無疑是樓價下跌。若買家在樓價高位承造高成數按揭,一旦樓價顯著回調,物業的市值可能低於未償還的貸款額,即所謂的「負資產」。成為負資產戶,雖然不代表銀行會立即收回物業（call loan）,但會嚴重影響業主的財務彈性,例如轉按或賣樓都將變得困難。

因此,準買家在申請按揭前,必須審慎評估自身的還款能力,並預留足夠的儲備以應對潛在的樓價波動。若考慮申請高成數按揭,可先深入了解按揭保險計劃的相關要求與保障。

💡 機會點：如何利用「建期付款」優勢鎖定未來利率？

面對波動的市況,發展商提供的不同付款計劃成為了買家管理風險的工具,其中以「建築期付款」（建期）最受關注。想了解更多付款計劃的細節,可參考【樓花按揭放寬2026】。

付款計劃	優點	缺點	適合對象
建築期付款 (建期)	延後上會：在物業臨近落成時才正式申請按揭,有機會享受未來可能更低的按揭利率。資金彈性：給予買家更長的籌集首期及其他費用的時間。對沖樓價下跌風險（部分）：若樓價在建築期間下跌,損失的僅是訂金,而非承擔整筆按揭。	樓價通常較「即供付款」高出5%-10%。按揭審批不確定性：銀行會以收樓時的估價及買家當時的財政狀況作審批,若估價不足或收入下降,可能需要補足首期差額。	對未來利率看淡、需要較長時間準備資金、或風險承受能力較低的買家。
即供付款 (即供)	樓價折扣最大：通常是所有付款計劃中最便宜的。鎖定當前按揭：可立即申請按揭,鎖定目前的利率及貸款條件,免除日後審批的不確定性。	需立即承擔供款壓力,即使物業尚未落成。若未來利率下跌,無法即時享受減息好處（除非轉按）。	資金充裕、對當前按揭利率滿意、且希望獲得最大樓價折扣的買家。

在2026年的特定環境下,建期付款的策略性價值凸顯。它提供了一個「期權」：讓買家能以今天的價格鎖定一個單位,同時將按揭利率的決策延後至未來,靜待減息週期的來臨。然而,買家必須清醒認識到其潛在的估價風險,並確保自己有能力應對可能出現的估價差額。

結論：在變局中尋找平衡點

總括而言,2026年的香港新盤市場將是供應壓力與利率機遇並存的複雜局面。樓價無可避免會受到龐大供應的壓制,但全球減息週期的開啟,亦為市場提供了重要的緩衝。對於準買家而言,這並非一個輕易決策的時機。

關鍵在於回歸基本面：審視自身的負擔能力、置業需求及風險承受水平。利用市場的波動尋找具備優質潛力、定價合理的項目,並選擇最符合自身現金流規劃的按揭付款方式,是在這場變局中穩中求勝的核心策略。

常見問題 (FAQ)

1. 面對2026年龐大供應量,樓價會出現大幅下跌嗎？

樓價出現調整的壓力確實存在,但「大幅下跌」的定義因人而異。關鍵取決於三大因素的平衡：1）發展商是否採取有序、克制的推盤策略,避免短期內過度競爭；2）全球減息的幅度和速度,能否有效降低買家供款負擔、刺激入市意欲；3）香港本地經濟的表現,能否維持市民的就業與收入穩定。若減息利好能有效對沖供應壓力,樓價可能呈現「軟著陸」或橫盤整理；反之,若經濟轉差,跌幅可能較為顯著。

2. 現在申請樓花按揭,應該選擇「即供」還是「建期」付款計劃？

這是一個典型的「以金錢換取彈性」的抉擇。選擇「即供」,優點是能享受最大的樓價折扣,適合資金充裕、不擔心未來利率走勢的買家。選擇「建期」,雖然樓價較貴,但給予了你一個重要的「時間窗口」,讓你可以在物業落成時（預計是2026年）才申請按揭,屆時極有可能處於減息環境,享受較低的利率。對於看淡未來利率、或需要更多時間籌措資金的買家,「建期」是更為穩健的策略,但務必注意收樓時銀行估價不足的風險。

3. 如果聯準會確定進入減息週期,香港的最優惠利率(P)會跟隨下調多少？

香港的最優惠利率（P）與美國聯邦基金利率沒有絕對的、一對一的跟隨關係,但大方向一致。P利率由各商業銀行自行決定,其調整會考慮資金成本（包括HIBOR）、業務策略及市場競爭等多重因素。參考歷史,當美國進入持續的減息週期,香港的銀行通常會跟隨下調P利率,但幅度未必完全同步。例如,美國減息0.5厘,香港銀行可能僅下調0.125厘或0.25厘。因此,即使減息週期開啟,買家在做按揭預算時,仍應採取相對保守的估算。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。