香港居屋按揭比較 2026：政府擔保與按揭成數全解析，選擇最適合的貸款方案

什麼是居屋按揭？與一般私樓按揭有何不同？

對於許多香港家庭來說,「上車」置業是人生一大目標,而居屋（居者有其屋計畫）便是實現夢想的重要階梯。然而,申請居屋按揭與一般私人住宅的按揭在流程和條件上存在顯著差異。

計畫申請前,深入了解居屋按揭比較的各項細節至關重要。其最大的不同之處在於香港房屋委員會（房委會）提供的「政府擔保」,這為合資格的置業者帶來了莫大的便利。

簡單來說,居屋按揭是專為購買資助出售房屋而設的貸款方案。因為有政府作為擔保人,銀行所承擔的風險相對較低,因此能為買家提供更寬鬆的審批條件,尤其是在按揭成數和壓力測試方面。

關鍵差異：政府擔保期的角色與「免壓力測試」優勢

政府擔保期是居屋按揭的核心優勢所在。房委會為一手居屋提供長達30年的擔保期,由首次出售日期起計算。在這段期間內,銀行在審批按揭時可以豁免對申請人進行嚴格的「壓力測試」。

所謂壓力測試,是指銀行為了管理風險,會模擬在利率上升3%的情況下,申請人的「供款與入息比率」（DSR）是否仍在合規範圍內。對於許多收入不高的家庭或首次置業人士而言,這項測試是一大門檻。居屋按揭的申請人只要處於政府擔保期內,即可免除這項要求,大大降低了成功申請貸款的難度。

注意擔保期計算方式

請注意,二手居屋（包括「白居二」市場）的擔保期是從首次出售日期起計算,而非由您買入的日期起算。例如,若一個居屋單位首次出售日期是2010年,到了2026年您才購入,那麼政府擔保期只剩下14年。剩餘的擔保期長短會直接影響銀行批出的最長還款年期。

綠表 vs. 白表資格：按揭成數與年期上限解析

申請居屋的資格主要分為「綠表」和「白表」兩種,它們在按揭成數和年期上也有明確區別,這是在進行居屋按揭比較時必須考量的第一步。

資格類別	最高按揭成數	最長還款年期	主要對象
綠表資格	9成半 (95%)	25年	主要為公屋住戶
白表資格	9成 (90%)	25年	主要為符合資格的私人住宅住戶

從上表可見,綠表申請人最高可獲95%的按揭,意味著首期款項僅需樓價的5%；而白表申請人最高可獲90%按揭,首期為10%。兩者均擁有最高25年的還款期,這相較於需要通過壓力測試的私樓按揭,條件已相當優越。

2026年各大銀行居屋按揭方案大比拼

選擇哪家銀行承造按揭,直接關係到您未來數十年的供款壓力。市場上的銀行方案主要分為「P按」和「H按」兩種,同時各家銀行提供的現金回贈和附加優惠也各有不同。要做出明智選擇,一份詳盡的居屋按揭比較表格不可或缺。

主流銀行按揭利率及現金回贈比較表示例

以下表格整理了市場上幾家主流銀行的居屋按揭計畫作為參考。請注意,利率和回贈會隨市場波動,最終條件以銀行公佈為準。

免責聲明：以下數據為市場普遍情況示例,僅供參考。2026年的實際利率、現金回贈及推廣優惠可能隨時變動,請直接向各大銀行查詢最新及最準確的資訊。

銀行	P按利率 (最優惠利率按揭)	H按利率 (同業拆息按揭)	現金回贈	主要優勢
銀行A (例如：匯豐銀行)	P – 2.25% (P=5.875%)	H + 1.3% (封頂利率 P-2%)	高達 1.8%	市場領導者,審批流程成熟穩定。
銀行B (例如：中國銀行(香港))	P – 2.25% (P=6.125%)	H + 1.3% (封頂利率 P-2.15%)	高達 1.9%	現金回贈通常較具競爭力。
銀行C (例如：恒生銀行)	P – 2.25% (P=5.875%)	H + 1.3% (封頂利率 P-2%)	高達 1.8%	與匯豐聯動,服務網絡廣。
銀行D (例如：渣打銀行)	P – 2.5% (P=6.125%)	H + 1.3% (封頂利率 P-2.25%)	高達 2.0%	利率及回贈方案積極,或有額外優惠。

如何選擇最適合你的銀行按揭計劃？

面對五花八門的方案,該如何抉擇？以下提供三個思考方向：

1. 利率類型：P按 vs. H按

P按相對穩定,供款額變動較少,適合不喜歡風險、追求預算穩定的人。H按則與銀行同業拆息掛鉤,波動較大,在低息環境下供款可能更低,但加息週期時壓力會增加。不過,H按普遍設有「封頂利率」（Cap Rate）,其上限通常等同於P按利率,提供了一定保障。

2. 現金回贈與罰息期

現金回贈是銀行吸引客戶的主要手段,回贈率越高,初期現金壓力越小。但要注意,大部分銀行會設有2至3年的罰息期,若在期內提前還款或轉按,需要退還部分或全部現金回贈,並支付額外罰款。

3. 銀行關係與附加服務

如果您在某家銀行有長期往來紀錄,例如是出糧戶口或有其他投資,或能爭取到更佳的利率或條款。此外,亦可比較銀行提供的其他服務,如火險、家居保險優惠等。

一手新居屋與二手居屋（白居二）按揭申請流程

不論是抽中一手新居屋,還是在「白居二」市場覓得心頭好,按揭申請流程都大同小異,關鍵在於備齊文件、抓緊時機。

申請居屋按揭所需文件清單

準備充足的文件是順利獲批的第一步。雖然有政府擔保,銀行仍會對您的基本還款能力進行評估。

核心文件清單：

身份證明文件：香港永久性居民身份證。
房委會文件：購買資格證明書（綠表）或批准信（白表）、臨時買賣合約。
入息證明：最近3至6個月的糧單、稅單、強積金結單或公司出具的收入證明信。
銀行月結單：顯示入息紀錄的銀行戶口月結單。
現有債務證明：如私人貸款、信用卡結欠等,以便銀行評估您的總債務水平。

從遞交申請到批核放款的時間軸

整個流程通常需要4至6週,建議在簽署臨時買賣合約後立即啟動。

第一步：簽署臨約,支付細訂

選定單位後,與業主簽署臨時買賣合約,並支付樓價約3-5%的「細訂」。

第二步：向銀行遞交按揭申請

備妥上述文件,向心儀的一至兩家銀行提交正式按揭申請。

第三步：銀行審批與估價

銀行會審核您的文件,並為二手居屋單位進行估價。一手居屋則無需估價。

第四步：簽署正式合約與按揭契

收到銀行批核通知後,在律師樓簽署正式買賣合約及銀行按揭契據。

第五步：銀行放款,完成交易

在成交日,銀行會將貸款餘額直接支付給賣方律師,您便可正式收樓成為業主。

結論

總結而言,居屋按揭比較是一項需要細心規劃的任務。受惠於政府擔保,申請人得以享受高成數按揭和免壓力測試的便利,大大降低了置業門檻。在選擇銀行時,除了比較眼前的利率和現金回贈,更應結合自身的財務狀況和風險承受能力,選擇最合適的P按或H按計畫。

建議準業主們在簽訂臨約後,盡快準備好所需文件,並同時向多家銀行進行查詢,以鎖定2026年最有利的貸款方案,順利踏出安居樂業的第一步。

常見問題 (FAQ)

1. 居屋按揭的政府擔保期是怎麼計算的？

政府擔保期是由該居屋屋苑的「首次出售日期」起計,為期30年。無論中途轉售多少次,起算點都是不變的。這意味著樓齡越高的二手居屋,其剩餘的擔保期就越短,這可能會影響銀行批核的還款年期。您可以在香港房屋委員會網站查詢相關資訊。

2. 如果我的入息不足以通過銀行的供款能力評估,可以增加擔保人嗎？

可以。雖然居屋按揭豁免壓力測試,但銀行仍會進行基本的供款與入息比率評估（一般要求不超過月入50%）。如果申請人入息不足,可以增加近親作為擔保人,銀行會將擔保人的收入一併計算,以滿足審批要求。擔保人同樣需要提供入息證明等文件。

3. 為何有些樓齡較高的二手居屋,銀行無法批足25年還款期？

這與政府擔保期和人齡有關。銀行普遍會用「30年減去樓齡」來釐定剩餘的政府擔保期,並以此作為最長還款期的參考。此外,銀行也會考慮申請人的年齡,通常以「75減人齡」作為上限。

銀行會在這兩者之間取其較短者作為最終批核的還款年期。例如,一個樓齡20年的居屋,即使申請人年輕,最長還款期也可能只有約10年。

4. 日後想把居屋加按或轉按,有什麼限制？

居屋的加按或轉按相較私樓有較多限制。由於單位涉及政府資助,業主必須先向房委會申請並取得批准,才可進行加按套現或轉按至其他銀行。一般而言,只有在特殊情況下（如籌集醫藥費、家庭成員教育開支等）才會獲批加按。平價轉按（不增加貸款額）則相對容易,但同樣需要經過申請程序。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。