【2025 房屋轉貸增貸完整指南】一篇搞懂流程、條件與利率,幫你省息降月付！

你是否覺得目前的房貸利率太高,導致每月還款壓力山大？或者臨時需要一筆資金,卻不知道如何運用手上的房產？別擔心,你不是一個人！許多人都面臨相同的財務挑戰。本文將帶你完整解析房屋轉貸增貸的每一個細節,從深入了解房屋轉貸流程、剖析房屋增貸條件,到優缺點的全面分析,教你如何活化資產、聰明理財,成功為自己爭取更低的利率並多出一筆可運用的靈活資金。

房屋轉貸、增貸、轉增貸是什麼？一篇看懂核心差異

在開始申請前,我們必須先釐清這幾個看似相似,實則不同的房貸術語。理解它們的差異,是選擇最適合自己方案的第一步。

➤ 房屋轉貸：幫房貸搬個家,爭取更低利率

所謂的「房屋轉貸」,可以想像成「房貸搬家」。簡單來說,就是將您在A銀行的房貸,全部轉移到願意提供更優惠條件的B銀行。這麼做的主要目的通常是為了追求更低的房貸利率,進而降低每月的還款金額,減輕財務負擔。如果目前市場利率走低,而你的房貸合約又沒有限制清償期,轉貸就是一個值得考慮的選項。

➤ 房屋增貸：向原銀行申請,貸出房屋增值空間

「房屋增貸」則是指在不更換貸款銀行的前提下,就同一間房屋,向原銀行再次申請一筆新的貸款。這種方式的可行性,主要建立在兩個基礎上：

• 已償還的本金： 您過去幾年按時還款所累積的本金部分。
• 房屋的增值空間： 由於房地產市場成長,您的房屋現值可能已遠高於當初購入的價格。

銀行會根據房屋最新的鑑價結果,扣除尚未償還的房貸餘額後,計算出可增貸的額度。這筆資金可以自由運用,例如作為創業基金、子女教育費或投資理財。

表格比較：轉貸 vs. 增貸,哪個更適合我？

為了幫助您更直觀地做出選擇,我們將轉貸、增貸與轉增貸的特點整理成以下表格：

我符合房屋增貸與轉貸資格嗎？3大核心申請條件

無論您選擇哪種方式,銀行審核的標準都大同小異。基本上,銀行最關心的就是「您是否能穩定還款」以及「抵押的房屋價值是否足夠」。以下是三大核心的房屋增貸條件與轉貸資格：

➤ 申請人條件：穩定的收入與良好信用是基礎

• 年齡限制：通常要求申請人年滿20歲,且年齡加計貸款年限不得超過特定歲數（如75歲）。
• 穩定收入：需提供薪資轉帳、扣繳憑單或其他財力證明,證明自己有持續的還款能力。
• 良好信用：銀行會查詢您的聯徵信用報告,信用卡是否有遲繳、是否使用循環利息、是否申辦過多其他貸款等,都會影響審核結果。維持良好的信用紀錄至關重要。想了解更多資訊,可以參考【信用不良也能貸款！貸款申請必知的6大技巧助你快速獲得資金】。

➤ 房屋條件：房屋的地點、屋況與剩餘價值

• 房屋地點：位於都市計畫區內、交通便利、生活機能佳的房屋,通常能獲得較高的鑑價。
• 房屋類型與屋況：公寓、電梯大樓等主流產品較受歡迎。屋齡、屋況（有無漏水、壁癌等）也會影響估價。
• 增值空間：這是增貸與轉增貸的關鍵。銀行會評估房屋的市場現值,必須有足夠的增值空間才能貸出資金。

➤ 原貸款狀況：已還款時間與金額要求

• 還款紀錄：過去一年內的原房貸繳款紀錄必須正常,不能有遲繳。
• 已繳款時間：多數銀行會要求原房貸已正常繳款滿1-2年以上。
• 綁約期限制：需注意原房貸合約是否有「限制清償期」的綁約條款。若在綁約期內轉貸,會被收取一筆違約金。

手把手教學：房屋轉貸增貸申請6大詳細流程

了解條件後,接下來就是實際的申請環節。完整的房屋轉貸流程雖然看似繁瑣,但只要按部就班,就能順利完成。以下是詳細的六大步驟：

房屋轉貸增貸划算嗎？成本與效益全解析

辦理轉貸或增貸最大的誘因就是「省錢」或「拿錢」,但在做決定前,務必精算所有潛在的成本,才能客觀判斷是否真的划算。

➤ 你能省下多少利息？轉貸效益試算

假設您原房貸餘額1000萬元,利率2.5%,剩餘年限20年。轉貸後新利率降至2.0%。

• 原月付金：約 52,990 元
• 新月付金：約 50,588 元
• 每月節省：2,402 元
• 一年節省：28,824 元

雖然每月金額看似不大,但長期下來也是一筆可觀的數目。重點在於,省下的利息是否能遠超過轉貸所需付出的成本。

➤ 必須注意的隱藏成本：開辦費、違約金、代書費等

天下沒有白吃的午餐,辦理轉貸通常會衍生以下費用：

• 新銀行開辦費/手續費：約 3,000 ~ 15,000 元不等。
• 代書費：包含抵押權塗銷與設定,約 4,000 ~ 12,000 元。
• 地政規費：貸款設定金額的千分之一。若轉貸1000萬,規費就是1萬元。
• 原銀行違約金：若在綁約期內轉貸,需支付一筆違約金,通常是貸款本金的0.5% ~ 1%。

在決定轉貸前,請務必將上述成本加總,與預期省下的利息進行比較。

➤ 轉貸前必問：我的情況真的適合轉貸嗎？

在以下幾種情況下,轉貸可能不是最佳選擇：

• 新舊利率差距太小：如果利差不到0.5%,省下的利息可能難以覆蓋轉貸成本。
• 原房貸仍在綁約期內：高額的違約金可能會讓您得不償失。
• 房貸剩餘年限不長：若房貸已進入還款後期,大部分都在償還本金,轉貸的省息效果有限。

常見問題 (FAQ)

辦理房屋轉貸或增貸,需要多久時間？

一般來說,從申請到最終撥款,增貸的流程相對單純,大約需要 1-2 週的時間。而轉貸或轉增貸因為涉及兩家銀行和地政事務所的作業,流程較長,通常需要 3-4 週甚至更長的時間。

如果信用分數不高,還有機會申請成功嗎？

信用分數確實是銀行審核的重點,但並非唯一標準。如果信用有瑕疵,但能提供強力的財力證明（如穩定的高收入、其他不動產等）,或增加一位信用及財力俱佳的保證人,仍然有機會提高核貸的可能性。建議誠實向銀行說明情況,並積極展現您的還款誠意與能力。

剛買房子可以馬上申請增貸或轉貸嗎？

通常不行。大部分銀行會要求原房貸至少已正常繳款滿一年以上才會受理。此外,剛購屋時房屋價值尚未有明顯增長,也缺乏足夠的已償還本金,因此較難申請到增貸額度。建議至少穩定還款一至兩年後,再來評估轉貸或增貸的可行性。

轉貸時,一定要找代書嗎？

雖然法律上沒有強制規定,但強烈建議委託專業代書處理。轉貸涉及複雜的地政設定與塗銷程序,文件準備繁瑣,由經驗豐富的代書協助處理,不僅能確保流程順暢,避免出錯,也能為您節省大量的時間與精力。

總結

總結來說,房屋轉貸與房屋增貸都是活化不動產、減輕財務壓力的有效金融工具。轉貸的核心目標是「省息」,適合對目前利率不滿意的族群；增貸則是為了「取得資金」,滿足臨時的財務需求。在做出決定前,請務必仔細評估自身的財務狀況與信用條件,通盤了解完整的房屋轉貸流程,並精算所有可能產生的成本。唯有選擇最符合您需求的方案,才能真正達到省息、靈活運用資金的雙重目標。若仍有疑問,尋求專業的銀行貸款顧問協助,將是您最穩妥的選擇。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。