房貸申請|掌握 5 大房貸條件與 4 大避雷秘訣，助你輕鬆過審！

對許多人來說，購房是人生中的一項重大投資，而房屋貸款則是實現這個夢想的關鍵。然而，申請房貸不僅僅是比較利率和挑選合適的貸款方案，還需要充分了解銀行對房貸申請的條件，避免踩到不必要的陷阱。以下是 Money Daily 整理的房屋貸款 5 大關鍵條件及 4 大避雷秘訣，幫助你輕鬆應對房貸申請過程。

房屋貸款的 5 大關鍵條件

1. 年齡限制：18 ~ 65 歲

銀行對於貸款人的年齡有一定限制。根據一般規定，申請房貸的年齡範圍通常在 18 歲到 65 歲之間，部分銀行可接受的上限為 70 歲，但條件較為苛刻。年齡過大會增加銀行的風險，因為貸款期限較長的話，可能無法在申貸人生命週期內還清貸款。因此，若申請人年齡超過 65 歲，通常需要有連帶保證人，以確保貸款的安全。若年齡較大但有穩定收入和資產，仍有機會獲得批准，只是要選擇適合的貸款產品。

2. 良好的信用評分

銀行在審核房貸申請時，會首先查看申請人的信用評分。這是銀行判斷借款人是否具備還款能力的關鍵指標之一。信用評分過低的話，可能會被拒絕貸款申請，甚至需要支付較高的利率。

要確保自己的信用紀錄乾淨，最好在申請房貸前查詢聯徵信用報告，檢查自己是否有不良信用紀錄。若有延遲還款的情況，應該在申請前儘早處理，避免影響房貸申請。

3. 穩定的收入來源

銀行放款的首要條件之一是借款人是否有穩定的收入來源。銀行需要確保借款人具備每月按時還款的能力。固定收入通常是指來自穩定工作場所的薪資、固定的事業收入或退休金。

若你的工作性質不穩定或是自由職業者，雖然仍可申請房貸，但可能需要提供更多的收入證明。例如：如果你是自營商或自由職業者，可能需要提供過去 1 ~ 2 年的財報、稅單、銀行存摺等證明。

4. 房屋條件與地段

申請房貸時，房屋的價值與地段也會對申請結果產生影響。銀行會根據房屋的市場價值、地段及類型來評估是否放貸。以下幾個因素尤其需要注意：

• 地段位置：地段好、發展潛力高的地區更容易獲得銀行的支持。若房屋位於空屋率較高的區域或未來無明顯發展潛力，銀行可能會認為該物件風險較大，進而拒絕放貸或僅提供較低的貸款成數。
• 房屋型態：銀行會避免貸款向存在重大瑕疵的房屋，如海砂屋、傾斜屋、輻射屋等，這些房屋結構安全性差，無法保證房屋價值，因此會被排除在外。
• 坪數與屋齡：若房屋坪數過小（小於 15 坪），或屋齡過高（超過 30 年），銀行可能會給予較低的房貸成數，甚至直接拒絕貸款。

5. 自備款：房價總額的 20 % 至 30 %

自備款是貸款人需自行支付的部分，通常佔房屋總價的 20 % ~ 30 %。銀行不會全額放貸，會要求申請人提供自備款來降低風險。自備款越多，銀行的放貸意願通常越高，貸款額度也會相對較高。

若你的自備款較少，銀行可能會要求更高的利率，或者提供較低的貸款成數。首次購房者若自備款較低，可能會受到政策優惠，貸款成數可達 80 %。但若自備款過低，可能面臨每月還款壓力過大，甚至可能影響日後的信用狀況。

房屋貸款的 4 大避雷秘訣

購房過程中，房屋貸款申請涉及多方考量，稍不注意就可能踩到地雷，影響房貸核准甚至增加還款壓力。以下是 Money Daily 提出的 4 大房貸避雷秘訣，幫助你避開常見陷阱，順利完成房貸申請。

1、避免房屋被私人設定抵押權

房屋若被私人設定抵押權，銀行將無法重新設定抵押權，導致房貸申請失敗。這種情況常見於房主私下向民間貸款公司借款時。購房前可至地政事務所或房屋管理機構查詢房產的抵押狀況，確保產權乾淨。

2、注意房屋型態與結構問題

銀行對房屋的安全結構極為重視，若購買存在以下問題的房屋，房貸申請幾乎無望：

• 海砂屋： 含有鹽分的建材會腐蝕鋼筋，影響結構安全。
• 輻射屋： 使用輻射鋼筋建造，對居住者健康有害。
• 傾斜屋： 結構不穩定，存在倒塌風險。
• 事故屋 / 凶宅： 未來轉手困難，銀行視為高風險物件。

建議購房時，請專業驗屋師檢查，確保房屋無結構性問題。

3、注意屋齡與貸款年限限制

銀行會依據「屋齡 + 貸款年限」來評估貸款申請。常見公式為：

• 屋齡 + 貸款年限  ≤  50 年
• 申請人年齡 + 貸款年限  ≤  75 ~ 90 年

例如，購買屋齡 30 年的房子，貸款期限最多為 20 年。此外，若申請人年齡加上貸款年限超過 75 年，銀行通常拒絕放貸。Money Daily 建議，應選擇屋齡較新的房屋，延長貸款年限，減輕月付壓力。

4、避免過度依賴變動利率房貸

許多人在房貸利率低時選擇變動利率方案，但忽略未來利率上升的風險。當市場利率上漲時，月供金額將同步增加，可能影響整體財務規劃。如果你不希望每月月供額隨利率波動而增加，可以考慮以下三個策略：

• 固定利率房貸：若你希望還款金額穩定，不受市場變化影響，可以選擇固定利率房貸。即便市場利率上漲，你的月供金額也不會增加。
• 混合利率房貸：如果你希望享受初期較低利率帶來的優惠，又希望未來有較高的還款保障，可以選擇混合利率房貸。這種貸款通常會在前幾年提供固定利率，之後轉為變動利率，提供一定的過渡期。
• 變動利率房貸：如果你對利率的走勢有所了解，選擇此策略可在合適時機調整還款計劃或轉貸，以降低利率上升所帶來的風險。

總結

透過掌握以上條件與避雷秘訣，購房之路將更順利。提前做好財務規劃，提升信用評分，準備充足自備款，才能輕鬆通過房屋貸款審核，實現購房夢想。

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