按揭優惠回贈2026：香港各大銀行現金回贈、利率與轉按全攻略

什麼是按揭現金回贈？兩大類型與計算方式解析

按揭現金回贈（Cash Rebate）,是指銀行為成功申請按揭貸款的客戶提供的一筆現金獎勵。這筆錢通常在貸款提取後的一段時間內發放,是銀行吸引客戶的主要手段之一。了解其運作方式,是做出精明決策的第一步。

現金回贈 vs. 額外獎賞：哪種更划算？

市面上的按揭優惠主要分為兩種形式：

• 直接現金回贈：這是最常見的形式,銀行會根據您的貸款金額,按一定百分比計算回贈金額,直接存入您的指定戶口。它的優點是靈活,您可以自由運用這筆資金,例如用於支付律師費、裝修費或作為備用現金。
• 額外獎賞：部分銀行會提供其他形式的獎賞,例如信用卡免找數簽賬額、飛行里數、超市禮券或家居保險折扣等。這種獎賞的價值相對固定,是否划算取決於您的個人消費習慣。

如何計算你能獲得的實際回贈金額？(附公式說明)

計算現金回贈的過程相當直接,基本公式如下：

現金回贈金額 = 貸款額 × 現金回贈百分比

情境模擬：
假設您申請的貸款金額為港幣$500萬,而銀行提供的現金回贈率為2.5%。

• 您的現金回贈金額將是：$5,000,000 × 2.5% = $125,000

這筆$12.5萬的現金將在成功提取貸款後,依照合約訂明的時間存入您的戶口,成為一筆可觀的額外資金。

注意！金管局規定：回贈超過1%需扣減貸款本金

影響分析：

• 對貸款額的影響：扣減後,您的實際最高貸款額會減少。
• 對首期的影響：由於貸款額減少,您需要準備的首期資金可能因此增加。

舉例說明：
假設物業估值$800萬,您打算申請九成按揭,貸款額為$720萬。銀行提供2%現金回贈（$144,000）。

1. 由於回贈（2%）超過1%,整筆$144,000需要從貸款額中扣除。
2. 可計入按揭成數的貸款額變為：$7,200,000 – $144,000 = $7,056,000。
3. 您的最高貸款額降至$7,056,000,意味著您需要額外準備$144,000的首期資金。

因此,在比較高回贈方案時,務必評估其對首期預算的影響,確保自己有足夠的流動資金應對。

2026香港主要銀行按揭貸款比較 (利率及回贈)

選擇按揭銀行是一項綜合考量,不能只看現金回贈率,利率、罰息期、以及是否提供高息存款掛鈎帳戶等因素都同樣重要。以下我們模擬了2026年香港幾家主要銀行的按揭方案,助您快速掌握市場概況。

熱門銀行方案比較表 (HSBC vs. 恒生 vs. 渣打 vs. 中銀)

*以下數據為模擬示例,僅供參考,最新及最準確的利率與回贈請直接向相關銀行查詢。

H按 vs. P按：如何根據當前利率選擇？

在香港,按揭計劃主要分為「H按」和「P按」兩種,它們的利率計算方式不同,直接影響您的每月供款額。

高息存款掛鈎帳戶 (Mortgage Link) 對總成本的影響

Mortgage Link是近年來非常受歡迎的按揭產品,它提供一個與按揭利率完全相同的高息存款帳戶。您可以將備用資金存入此帳戶,所賺取的利息剛好可以抵銷部分按揭貸款的利息支出,變相降低了實際的借貸成本。

運作原理：

• 假設您的按揭利率是4.125%,Mortgage Link帳戶的存款利率也會是4.125%。
• 帳戶設有存款上限,通常是貸款餘額的50%或60%。
• 存入的資金可以隨時提取,流動性極高。

對於手頭有閒置資金的業主來說,善用Mortgage Link帳戶,其節省的利息總額可能遠超過現金回贈的金額,是規劃長期財務時不可或缺的工具。

如何透過「轉按」賺取現金回贈？流程與注意事項

「轉按」（Remortgage）是指將現有的按揭貸款,從A銀行轉移到B銀行。這不僅是為了尋求更低的利率,更是許多精明業主在罰息期過後,重新賺取一次現金回贈的黃金機會。

轉按申請資格與最佳時機

申請資格：

• 物業有一定升值空間,以便在新的銀行獲得更高的貸款額。
• 申請人有穩定的收入,能通過銀行的壓力測試。
• 個人信貸紀錄（TU）良好。

最佳時機：

• 原按揭罰息期結束前2-3個月：這是啟動轉按申請的理想時間點。因為銀行審批需要時間,提前申請可以確保在罰息期一結束就能無縫轉移,避免支付罰款。
• 市場減息週期：當市場利率走低時,轉按不僅能賺回贈,還能鎖定更低的供款利率。
• 物業大幅升值後：可以考慮「轉按套現」,將物業升值的部分轉化為現金流,用於投資或其他財務規劃。

轉按成本評估：律師費與罰息期

雖然轉按可以帶來可觀的回贈,但也涉及一定的成本,需要仔細評估：

尋找按揭中介能獲得更多回贈嗎？

按揭中介是市場上的專業顧問,他們與多家銀行有合作關係,能為客戶比較不同方案,並處理繁瑣的申請文件。透過中介申請按揭,您有機會獲得「額外回贈」。

• 銀行回贈：由貸款銀行直接提供。
• 中介額外回贈：由按揭中介公司將他們從銀行獲得的部分佣金,再分發給客戶。

使用中介的好處是省時省力,且可能獲得更高的總回贈。不過,選擇信譽良好、規模較大的中介公司至關重要,以保障個人資料安全及交易的順利進行。

總結

總括而言,按揭優惠回贈是置業或轉按過程中一筆不容忽視的「獎金」。在2026年,面對複雜的市場環境,申請人不僅要比較眼前的現金回贈數字,更應從利率、按揭類型（H按/P按）、Mortgage Link帳戶的實用性以及銀行的長遠服務等多個維度進行綜合評估。

特別是對於計劃轉按的業主,精準把握時機、計算清楚成本與收益,是實現利益最大化的關鍵。建議您在做決定前,多向幾家銀行和專業按揭中介諮詢,以獲取最個人化、最優惠的貸款方案。

常見問題 (FAQ)

1. 申請按揭後,現金回贈通常何時會發放？

現金回贈的發放時間因銀行而異,但通常在貸款成功提取後（行內稱「Drawdown」）的1至3個月內,銀行會將回贈金額直接存入您指定的銀行戶口或還款戶口。具體時間請以您與銀行簽訂的貸款確認信（Facility Letter）上的條款為準。

2. 如果提前還款,需要退還銀行現金回贈嗎？

極有可能需要。大部分銀行都會在按揭合約中列明,如果在罰息期內提前全數清還貸款,銀行不僅會收取罰息,還有權向客戶追討已發放的現金回贈以及律師費等補貼。因此,在考慮提前還款前,務必仔細閱讀合約條款。

3. 綠色按揭是否提供額外的回贈優惠？

是的。為了推動環境、社會和管治（ESG）,香港越來越多銀行推出「綠色按揭」計劃。如果您的物業符合指定的綠色建築認證標準（如香港綠色建築議會的「綠建環評」）,申請綠色按揭通常可以獲得額外的現金回贈、利率折扣或其他獎賞。在申請前,可以查詢您的物業是否符合資格。

4. 按揭中介的服務是免費的嗎？他們如何賺錢？

對申請人來說,正規按揭中介的服務是完全免費的。他們的收入來源是成功轉介個案後,由銀行支付的佣金。這也是為什麼他們能提供「額外回贈」給客戶的原因——他們將部分佣金分享出來以吸引更多客戶。因此,您無需擔心需要支付額外費用給中介。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。