p利率全攻略：P按H按分別、走勢分析與銀行比較【2025置業必讀】

深入了解P利率：置業前必懂的按揭基礎

在香港規劃置業藍圖,按揭貸款是絕大多數人實現夢想的關鍵一步。所謂按揭,本質上是向銀行借入一筆資金以支付樓價,再透過分期供款的方式,連本帶利償還。這不僅是一項財務安排,更深刻地影響著未來數十年的現金流與生活品質。在眾多按揭計劃中,最核心的選擇題往往圍繞著「P按」與「H按」展開。究竟什麼是 p 利率？它與您的供款有何直接關聯？本文將為您全面拆解最優惠利率按揭（P按）,並與銀行同業拆息按揭（H按）進行深度比較,助您洞悉市場脈絡,找到最適合自己的方案。

P按（最優惠利率按揭）是什麼？穩健派的首選

「P按」是市場上最傳統、最廣為人知的按揭計劃之一,其利率計算基礎是銀行的「最優惠利率」（Prime Rate）,簡稱P。這個「P」由各家銀行自行釐定,是銀行借貸給最優質客戶的利率參考。您的最終按揭利率,會在這個P的基礎上,再減去一個特定的百分點（例如 P-2.5%）。

💡 P利率的兩大類型：「大P」與「細P」

您可能會發現,不同銀行的P利率水平存在些微差異。市場上習慣將其分為兩種：

• 大P： 主要由滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行（香港）等大型銀行採用。
• 細P： 主要由渣打銀行、東亞銀行及其他中小型銀行採用。

雖然兩者利率水平不同,但其調整步伐通常相當一致。當龍頭銀行宣布調整P利率時,其他銀行往往會迅速跟進。對借款人而言,最重要的是銀行提供的「P減」優惠,這才是決定最終利率的關鍵。

⚖️ P按的優點與考量

H按（銀行同業拆息按揭）是什麼？靈活派的精明之選

「H按」近年來成為市場主流,其利率與「香港銀行同業拆息」（HIBOR）,簡稱H掛鉤。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率,每日都會變動。H按的利率公式通常是「H + 一個固定百分點」（例如 H+1.3%）。

🛡️ H按的「定心丸」：封頂利率（Cap Rate）

H按最大的不確定性來自於HIBOR的波動。為了保障借款人,銀行為H按計劃設置了一道至關重要的「安全網」——封頂利率（Cap Rate）。

封頂利率的運作機制是：無論HIBOR如何飆升,您的實際按揭利率絕不會超過這個預設的上限。這個上限通常是與P按利率掛鉤的（例如 P-2.5%）。

情境模擬：

• 假設您的H按計劃為 H+1.3%,封頂利率為 P-2.5%（假設P為5.875%,則封頂利率為3.375%）。
• 情況一： 當HIBOR為1.5%時,您的實際利率為 1.5% + 1.3% = 2.8%。此利率低於封頂利率,故以2.8%計算供款。
• 情況二： 當HIBOR飆升至3%時,計算出的利率為 3% + 1.3% = 4.3%。此利率已高於3.375%的封頂利率,銀行將自動採用封頂利率3.375%為您計算供款。

因此,H按的本質是「在封頂利率的保護下,享受HIBOR低企時的利率優勢」。

【核心對決】P按 vs. H按：哪種按揭計劃更適合您？

選擇P按還是H按,並非一道簡單的是非題,而是一場關於個人財務狀況、風險承受能力與市場預期的綜合考量。我們可以透過一個清晰的比較表格,來剖析兩者的差異。

📊 供款實例計算：感受差異

假設貸款額為500萬港元,還款期30年,讓我們看看在不同利率下的供款差異：

• P按方案： P-2.5% (假設P為5.875%,實際利率為3.375%)
  👉 每月供款：約 HK$22,106
• H按方案： H+1.3% (封頂利率為3.375%)
  • 若 HIBOR = 1.5%,實際利率為 2.8% 👉 每月供款：約 HK$20,539 (比P按節省 HK$1,567)
  • 若 HIBOR = 2.5%,實際利率為 3.8%,觸及封頂,實際利率為 3.375% 👉 每月供款：約 HK$22,106 (與P按相同)

從計算可見,只要H按未觸及封頂利率,其供款通常會比P按更為划算。然而,您需要思考的是：當利率上升導致每月供款增加時,這筆額外的支出是否在您的預算承受範圍之內？

影響P利率走勢的宏觀因素：看懂市場才能做對決策

香港的利率市場並非獨立運作,它與全球經濟,特別是美國的貨幣政策緊密相連。要預測 p 利率 的未來走向,必須了解以下幾個關鍵因素：

1. 美國聯儲局利率： 由於港元與美元實行聯繫匯率制度,香港的基準利率基本上會跟隨美國聯邦基金利率的步伐。當美國加息,香港的銀行同業拆息（HIBOR）通常會先行抽升,為P利率帶來上調壓力。
2. 銀行體系結餘： 這是衡量香港銀行體系流動性的重要指標。當結餘充裕時,銀行資金成本較低,H按利率會處於低位,銀行亦沒有迫切性去調升P利率。反之,當結餘收縮,資金成本上升,加P的可能性便會增加。
3. 銀行自身商業決策： P利率的最終決定權在於各家銀行。銀行會綜合考慮資金成本、存貸業務需求、市場競爭以及宏觀經濟前景,來決定是否調整最優惠利率。

2025年各大銀行P利率參考比較

選擇按揭計劃時,比較不同銀行的P利率水平及按揭優惠至關重要。以下為截至2025年初的市場主要銀行P利率資訊,僅供參考,實際利率及優惠請以銀行最終公佈為準。

銀行	P利率類型	最優惠利率 (P)	備註
滙豐銀行 (HSBC)	大P	5.875%	市場領導者,其P利率變動具指標性作用。
中國銀行（香港） (BOC HK)	大P	5.875%	通常與滙豐的P利率水平保持一致。
恒生銀行 (Hang Seng Bank)	大P	5.875%	主要採用大P,與母行滙豐同步。
渣打銀行 (Standard Chartered)	細P	6.125%	是採用細P的主要銀行之一。
東亞銀行 (Bank of East Asia)	細P	6.125%	同樣採用較高的細P利率。

*注意：雖然「細P」的票面利率較高,但銀行可能會提供更吸引的「P減」優惠來抵銷差距。因此,比較的重點應放在最終的「實際按揭利率」上。

常見問題 (FAQ)

Q1: 我在供款期間,可以將P按轉換為H按,或者反過來嗎？

A: 可以的。這在銀行術語中稱為「轉按」（Refinancing）。當您現有按揭的罰息期（通常為2-3年）過後,您可以根據當時的市場情況和銀行提供的優惠,將您的按揭計劃轉到另一家銀行,並選擇新的按揭類型（P按或H按）。轉按不但可以幫您節省利息,有時還能賺取可觀的現金回贈。

Q2: 封頂利率既然這麼重要,它是永久不變的嗎？

A: 封頂利率本身是與P利率掛鉤的（例如 P-2.5%）。因此,當銀行調整其最優惠利率（P）時,您的封頂利率水平也會隨之變動。例如,若銀行加P,您的封頂利率上限也會跟著提高。

Q3: 美國宣布加息,是否代表香港的P利率一定會立刻跟隨上調？

A: 不一定會立刻。美國加息通常會先導致香港的HIBOR上升,影響H按的實際利率。銀行是否上調P利率,會視乎資金成本的壓力有多大。如果銀行體系結餘仍然充裕,銀行可能會選擇先自行吸收部分成本,延後加P的時間。但如果美國連續大幅加息,香港P利率上調的機會將非常高。

Q4: 除了P利率和H利率,選擇按揭計劃還需要注意什麼？

A: 非常重要的一點是比較銀行的「現金回贈」（Cash Rebate）和「按揭保險」。現金回贈是銀行為吸引客戶提供的一筆過現金獎勵,可以有效降低初期的置業成本。此外,高成數按揭（超過六成）需要購買按揭保險,其保費也是一筆不小的開支,不同銀行的合作夥伴和政策可能稍有不同,值得一併比較。

結論：沒有最好,只有最適合

總結而言,P按與H按各有千秋,選擇的關鍵在於您對「穩定性」與「潛在節省」的權衡。P按像一位沉穩的舵手,為您在風浪不定的利率海洋中提供穩定的航向,讓您安心規劃未來；而H按則像一位靈活的衝浪者,讓您有機會駕馭利率的浪潮,享受更低的成本,但同時也需要您具備應對風浪的準備和技巧。

在做出這個將影響未來數十年的重要決定前,請務必結合自身的財務狀況、收入穩定性、風險承受能力,並密切關注市場利率走勢。與多家銀行或專業的按揭顧問進行深入溝通,詳細比較各家計劃的細節條款,最終才能找到那個專屬於您的「最佳方案」。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。