【2025報稅必讀】房屋現值怎麼算？搞懂房屋評定與稅務規則，避免多繳！

房屋評定現值是政府計算房屋稅的重要依據，隨著5月房屋稅開徵，許多屋主開始關心自己的房屋現值與應繳稅金。Money Daily 將帶你快速掌握房屋評定現值的計算方式、查詢方法，並解析房屋現值與市價的差異，讓你在報稅時更加從容應對。

【延伸閱讀】

危老重建條例完全指南：讓老舊建築重生，輕鬆享受稅務優惠和容積獎勵！

【2025最新】危老重建補助與危老獎勵詳解：如何最大化優惠？

房屋現值與市價的主要差異

房屋現值，又稱「房屋評定現值」，是政府根據房屋的結構、用途、樓層等因素所評定的價值，主要用於稅金計算。其評定方式如下：

1. 標準單價評定：各縣市不動產評價委員會依房屋結構、用途及樓層訂定「標準單價」。
2. 現值計算：稅捐機關根據標準單價、房屋面積、折舊率與地段率計算出房屋現值。

房屋現值與市價的比較

房屋現值是納稅時的計算基礎，而房屋市價則是市場交易時的參考價值。一般來說，屋齡較新、坪數較大、地段較好的房子，房屋現值會較高，但即使如此，評定現值通常仍遠低於市價。這是因為政府為了避免稅負過重，通常採用較低的評定現值作為稅基。

【延伸閱讀】2025國民住宅申請攻略：資格、流程與國民住宅買賣、轉售規範一次看懂！

房屋現值計算公式與試算範例

房屋評定現值的計算方式可用以下公式表示：

房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×（ 1 – 折舊率 × 折舊年數）× 地段率

其中：

• 核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各項加減率）± 樓層高度加減額

房屋現值試算範例

假設小張擁有一棟屋齡30年的自用住宅（3層樓），面積100平方公尺，核定單價為2,500元，113年地段率為110%，折舊率為1%，則房屋評定現值計算如下：

房屋評定現值 = 2,500 × 100 ×（1 － 1% × 30）× 110% = 192,500元

房屋現值對契稅與房屋稅的影響

房屋評定現值影響兩大稅金：契稅與房屋稅，以下分別說明其影響。

契稅計算方式

契稅的計算方式如下：

契稅 = 核定契價 × 適用稅率

通常，房屋評定現值越高，契稅負擔也會增加，除非實際交易價格低於評定現值，才有可能用較低價格計算契稅。

房屋稅計算方式

房屋稅的計算方式如下：

房屋稅 = 房屋課稅現值 × 適用稅率

房屋課稅現值為“評定現值扣除免稅部分（如防空避難室等）”後的數值，且適用稅率會依房屋用途而有所不同。

房屋評定現值查詢方式與步驟

想知道房屋的評定現值，可以透過以下兩種方式查詢：

臨櫃查詢方式

房屋所有權人可攜帶身分證正本、印章，前往房屋所在地的稅務機關申請「房屋稅籍證明」，即可查閱房屋評定現值。

若由他人代為申請，需附上：

• 代辦人身分證與印章
• 所有權人身分證影本、印章
• 委託書

線上查詢方式

透過財政部稅務入口網，可使用自然人憑證、健保卡（需註冊）、工商憑證登入後查詢。

查詢步驟如下：

1. 進入財政部稅務入口網。
2. 點擊線上服務 > 電子稅務文件 > 線上申請 > 房屋稅。
3. 申請房屋稅籍證明，即可查詢房屋現值。

結語

房屋評定現值是影響房屋稅與契稅的重要因素，了解其計算方式與查詢方法，能讓你在報稅時更有掌握。建議每年報稅前，先查詢房屋現值，確保應繳稅金正確無誤，避免不必要的稅務爭議！

關於房屋現值的常見問題

Q1.房屋稅單有房屋現值嗎？

許多人誤認房屋課稅現值等同於房屋買賣時的市價，實則不然。房屋課稅現值是政府評定的房屋價值，不包含土地。各縣市由「不動產評價委員會」負責評定房屋的標準價格，並據此作為課稅依據。

Q2.房屋評定現值哪裡申請？

申請人須備妥相關文件並填寫申報書，向房屋所在地的地方稅稽徵機關提出申請。

1. 本人申請：須提供身分證明文件。
2. 營利事業或其他組織申請：
   • 負責人：須提供身分證明文件。
   • 營利事業：應附中央或地方政府核發的核准函、設立（變更）登記表或公司登記事項證明書影本。
   • 其他組織：須檢附主管機關核准設立的證照影本。

Q3.房屋公告現值是什麼？

公告土地現值是指直轄市或縣（市）政府根據土地地價動態，將相似地價的土地劃分為區段並估算其地價，經評議委員會審定後，編製土地現值表並於每年1月1日公告，用作課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅的依據。