中古屋購買指南2025：從看屋清單到買賣流程,斡旋金與要約書全攻略

買房子是人生大事,但面對複雜的中古屋買賣流程、五花八門的屋況,您是否感到焦慮又無助？擔心看不懂合約、買到漏水屋,或是在第一步「出價」就用錯方法？別擔心！這篇為您精心準備的終極指南,將為您拆解所有關鍵步驟。我們將深入探討斡旋金與要約書差別,提供一份超實用的中古屋看屋清單,並帶您走過完整的買中古屋流程,確保您在每個環節都能做出最明智的決策,安心買到理想的家。

買中古屋的第一步：斡旋金 vs. 要約書,聰明出價保護自己

當您看到心儀的房子,準備向屋主表達購買意願時,「出價」是第一個正式的法律行為。在台灣,主要透過「斡旋金」和「要約書」兩種方式進行。它們不僅代表您的購屋誠意,更具備法律效力,一旦處理不當,可能會造成金錢或機會的損失。因此,了解兩者的差異至關重要。

什麼是斡旋金？需要付錢嗎？優缺點與注意事項

「斡旋金」是一筆您委託房仲向屋主議價的「誠意金」,通常是出價金額的2%~5%或一個約定成俗的數目（如新台幣10萬元）。這筆錢會暫時由房仲公司保管。

什麼是要約書？不用付錢就沒保障？優缺點與注意事項

「要約書」是一份正式的書面文件,內容詳述您希望的購買價格、付款方式等條件,送交屋主表示購買意願。根據《民法》規定,要約書與斡旋金具有同等的法律效力,最大的差別在於出價時「不需」支付任何金錢。

一張表搞懂！斡旋金與要約書超級比一比

為了讓您更清晰地理解兩者差異,我們整理了以下比較表：

新手買方該如何選擇？房仲沒告訴你的策略

選擇斡旋金或要約書,沒有絕對的好壞,端看您的情況和策略：

• 當您非常確定要買：如果房子是熱門物件,競爭者眾多,或是您已下定決心非買不可,使用「斡旋金」能展現您的魄力,讓您在眾多買家中脫穎而出。
• 當您還想評估或試探：如果您對物件仍有些疑慮,或想測試屋主的售價底線,建議使用「要約書」。這能讓您在沒有資金壓力的情況下進行談判,並保有反悔的彈性。
• 策略性運用：可以先遞交要約書,觀察屋主反應。若屋主態度強硬,或是有其他競爭者出現,再改用斡旋金加強談判力道,也是一種靈活的策略。

中古屋買賣完整流程全解析（從簽約到交屋）

當買賣雙方對價格達成共識後,恭喜您,真正的買賣流程才正要開始。這個過程通常需要1至2個月,由專業的代書（地政士）協助處理繁瑣的法律與行政程序。我們將其拆解為四大核心階段,讓您對每個時間點該做什麼、付什麼錢一目了然。

流程一：簽約用印與辦理履約保證

這是買賣流程中最重要的一步。雙方會簽訂正式的《不動產買賣契約書》。

• 簽約用印：買賣雙方、仲介與代書會同時在場,確認契約內容無誤後簽名蓋章。此時,買方需支付第一期款項（通常為總價的10%,包含定金）。
• 履約保證：為保障交易安全,強烈建議辦理「履約保證」。這是一個由第三方金融機構設立的專款專戶,買方支付的所有款項都會先存入此帳戶,待所有流程完成、順利交屋後,才會將款項撥給賣方。這能有效避免賣方一屋二賣或買方不付款的風險。

流程二：完稅與申請房屋貸款

簽約後,代書會開始辦理相關稅務申報,同時買方也必須開始積極地向銀行申請房屋貸款。

• 用印完稅：代書會代表雙方至稅捐機關申報土地增值稅、契稅、印花稅等。待稅單核發後,買賣雙方需依約定繳納各自應負擔的稅款。此時買方通常需支付第二期款（約總價10%）。
• 申請房貸：建議在簽約前就先向多家銀行諮詢,了解自己的貸款條件。簽約後應立即備妥財力證明、個人資料等文件,正式向銀行提出房屋貸款申請。銀行會對房屋進行鑑價,並審核您的信用狀況,決定最終的貸款成數與利率。

流程三：過戶與產權移轉

當貸款核准且稅款繳清後,就進入產權移轉的階段。

• 產權過戶：代書會備妥所有文件,至地政事務所辦理產權過戶,將房屋及土地的所有權從賣方名下移轉至買方名下。
• 貸款設定：同時,銀行也會在地政事務所辦理「抵押權設定」,確保銀行的債權。

流程四：關鍵的驗屋與交屋

這是買賣的最後一步,也是保障您權益的最後防線。

• 驗屋：在支付尾款前,務必進行最後的房屋檢查,也就是「驗屋」。確認屋況是否與簽約時相同、有無新的瑕疵、約定留下的附贈物是否齊全。若有問題,應立即向賣方提出,並要求在交屋前修繕完成。
• 交屋：驗屋無誤後,銀行會將貸款金額撥入履約保證帳戶,買方再將尾款（扣除貸款後的餘額）付清。雙方點交鑰匙、權狀、稅單等相關文件,完成整個中古屋買賣流程。

魔鬼藏在細節裡！超實用中古屋看屋清單

看屋不只是憑感覺,更要像專家一樣帶著清單系統性地檢查。一個小疏忽,都可能成為日後龐大的修繕費用。帶上這份清單,為您的未來家園做好最嚴格的把關。

💧 結構安全檢查：漏水、壁癌、裂縫一個都不放過

• 天花板與牆角：仔細檢查是否有水漬、發黃、油漆剝落或發霉的現象,特別是頂樓、窗邊及浴室上方。
• 壁癌檢查：用手觸摸牆壁,感受是否有潮濕或粉狀物（白華現象）,這是牆體內滲水的警訊。
• 牆面裂縫：觀察樑柱、牆面是否有超過0.3mm的裂縫,特別是45度角的斜向裂縫,可能與結構安全有關。

⚡ 水電管線檢查：水壓、排水、總電源與插座

• 測試水壓：將廚房、浴室的水龍頭開到最大,觀察水流量是否穩定。若位於高樓層,更要注意水壓是否足夠。
• 檢查排水：將洗手台和浴缸放滿水後一次排掉,觀察排水速度是否順暢,有無異味或堵塞聲。
• 總電源箱：打開總電源箱,檢查電線是否過於老舊雜亂,無熔絲開關的安培數是否足夠現代家電使用。
• 插座測試：可自備小夜燈或手機充電器,測試每個插座是否都能正常通電。

🏠 屋內設備與格局：門窗、採光、通風與動線

• 門窗密合度：開關所有門窗,確認是否順暢、能否緊閉,窗框邊緣是否有滲水痕跡。
• 採光與通風：建議在白天看屋,關掉所有電燈,感受自然採光是否充足。打開窗戶,體會空氣是否對流。
• 格局動線：模擬未來在此生活的場景,從進門、到客廳、臥室、廚房的動線是否流暢,空間規劃是否符合需求。

🌳 周邊環境與公設：鄰居、噪音、公共設施狀況

• 不同時段看屋：嘗試在白天、晚上、平日、假日不同時間點前往,感受周遭的噪音（如車流、鄰居活動聲）與生活氛圍。
• 公設檢查：查看樓梯間、電梯、停車場、頂樓等公共空間的維護狀況,是否乾淨整潔。
• 鄰里觀察：觀察鄰居的居住狀況,如門口鞋子擺放、陽台使用情形,可初步判斷居住品質。
• 實價登錄查詢：出價前,務必上內政部不動產交易實價查詢服務網查詢同社區或周邊的成交行情,避免買貴。

常見問題 (FAQ)

Q1: 買中古屋的貸款成數通常是多少？會受什麼影響？

一般來說,中古屋的貸款成數約在7成至8成之間。影響貸款成數的主要因素包括：
1. 房屋地點與狀況：位於市中心、屋況良好的物件,銀行鑑價較高,貸款成數也愈高。
2. 申請人信用與財力：申請人若有穩定的收入、良好的信用紀錄且負債比低,有機會爭取到較好的貸款條件。
3. 銀行政策：不同銀行的放款政策與對特定區域的評估不同,建議多方比較。

Q2: 整個買賣流程從簽約到交屋,大概需要多久時間？

在流程順利的情況下,從簽訂買賣契約到最後交屋,整個過程通常需要1.5到2個月。其中,銀行貸款審核與地政機關的過戶作業是花費時間較長的環節。若有特殊情況（如買方貸款申請不順、賣方有貸款未清償等）,時間可能會再拉長。

Q3: 付了斡旋金後,如果賣方反悔了怎麼辦？

根據《斡旋金委託書》的約定,一旦賣方簽收同意您的出價,斡旋金就轉為定金,買賣契約即告成立。此時若賣方反悔不賣,他必須加倍返還斡旋金給您作為賠償。例如,您付了10萬元斡旋金,賣方反悔就必須退還您20萬元。

Q4: 除了頭期款,買中古屋還需要準備哪些額外費用？

除了房屋總價的2~3成頭期款外,還需要準備一筆約佔總價5%~10%的額外費用,用於支付以下項目：
• 仲介服務費：通常為成交總價的1%~2%。
• 代書費：包含簽約、過戶、抵押權設定等費用,約2~3萬元。
• 政府規費與稅費：包括契稅（房屋評定現值的6%）、印花稅、地政登記規費等。
• 履約保證費用：約為成交總價的萬分之六,由買賣雙方各付一半。
• 房屋修繕與裝潢費：中古屋常有需要整理的地方,這筆預算務必考量進去。
• 火險與地震險：辦理房屋貸款的強制投保項目。

總結

購買中古屋是一趟充滿挑戰但回報豐碩的旅程。回顧本文,請務必掌握三大關鍵：第一,在出價階段,清晰理解斡旋金與要約書的差別,選擇最適合自己的工具；第二,熟悉從簽約到交屋的完整買賣流程,知道在何時該做何事；第三,善用我們的中古屋看屋清單,在看房時化身細節專家,避開潛在的屋況地雷。只要掌握本篇指南的重點,您就能更有信心地應對每個環節。祝福您利用這份完整的中古屋購買攻略,順利找到並買下那個屬於您的夢想之家。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。