香港各銀行按揭利率比較指南：H按與P按差異、現金回贈與供樓成本全解析

計劃置業是人生大事,但在五花八門的銀行按揭計劃面前,您是否感到困惑？H按（同業拆息按揭）和P按（最優惠利率按揭）之間如何選擇？哪家銀行的現金回贈最吸引？本文將為您提供一份詳盡的各銀行按揭利率比較指南,拆解H按與P按的奧秘,助您在2026年找到最划算的供樓方案。

銀行	H按計劃利率	封頂利率 (Cap Rate)	現金回贈	罰息期
滙豐銀行 (HSBC)	H+1.3%	P-2.0% (約4.125%)	高達 1.5%	2年
中銀香港 (BOC)	H+1.3%	P-2.25% (約4.125%)	高達 1.6%	2年
渣打銀行 (Standard Chartered)	H+1.3%	P-2.1% (約4.125%)	高達 1.55%	2年
恒生銀行 (Hang Seng)	H+1.35%	P-2.0% (約4.125%)	高達 1.5%	2年

銀行	P按計劃利率	現金回贈	罰息期
滙豐銀行 (HSBC)	P-2.5% (約3.625%)	高達 1.0%	2年
中銀香港 (BOC)	P-2.6% (約3.525%)	高達 1.1%	2年
渣打銀行 (Standard Chartered)	P-2.55% (約3.575%)	高達 1.0%	2年
恒生銀行 (Hang Seng)	P-2.5% (約3.625%)	高達 1.0%	2年

新手必懂！H按 vs P按點樣揀最著數？

了解完各銀行的方案,您可能會問：到底應該選擇H按還是P按？這兩者是香港最主流的按揭計劃,它們的核心區別在於利率的計算基礎。了解它們的運作模式,是做出精明決策的第一步。

什麼是H按（同業拆息按揭）？優點與風險分析

💡 H按是什麼？

H按的「H」指的就是HIBOR（香港銀行同業拆息）,即銀行之間互相借貸的利率。您的按揭利率會是「HIBOR + 銀行利潤（例如 H+1.3%）」。HIBOR每日浮動,通常會參考一個月期的利率。

✅ H按的優點

在低息週期,HIBOR通常處於極低水平,這意味著H按的供款利率會比P按更低,能為您節省大量利息支出。歷史上大部分時間,H按都比P按更划算。

❌ H按的風險

其最大風險在於利率的波動性。當市場資金緊張或進入加息週期時,HIBOR可能急速攀升,導致您的每月供款額大增,打亂您的財務預算。

什麼是P按（最優惠利率按揭）？適合哪類人士？

💡 P按是什麼？

P按的「P」則是指Prime Rate（最優惠利率）,這是銀行為最優質客戶提供的貸款利率。P按利率由各銀行自行決定,相對穩定,不會像HIBOR那樣每日變動。

✅ P按的優點

最大的好處是穩定性。P利率的調整頻率遠低於HIBOR,讓您的每月供款額非常穩定,便於規劃家庭財務。即使市場利率波動,您的供款壓力也不會突然劇增。

🤷‍♂️ P按適合誰？

如果您是風險承受能力較低、追求穩定現金流、或是首次置業的財務規劃新手,P按會是更穩健的選擇。它能避免利率飆升帶來的不安感。

H按的「封頂利率(Cap)」是什麼？為何如此重要？

封頂利率（Cap Rate）是H按計劃的「安全網」。它為浮動的H按利率設定了一個上限,而這個上限通常與P按利率掛鉤（例如 P-2.0%）。

這意味著,無論HIBOR升到多高,您的實際按揭利率都不會超過這個封頂水平。舉例來說,假設您的計劃是H+1.3%,封頂利率為4.125%。當HIBOR飆升導致 H+1.3% > 4.125% 時,您只需支付4.125%的利息。因此,一個鎖定率低的Cap Rate,是選擇H按計劃時至關重要的考量點,它結合了H按的低息潛力與P按的穩定性。

除了利率,比較按揭貸款你還需要注意什麼？

單純比較銀行按揭利率並不足夠,魔鬼藏在細節中。以下幾個因素同樣會影響您的總貸款成本和靈活性。

核心要點：

現金回贈：雖然吸引,但要注意回贈是否附帶條件,以及提早還款是否需要退回。
罰息期：這是銀行為防止客戶在短期內轉按而設的期限,通常為2-3年。
高成數按揭保險：若貸款額超過物業價值的常規上限,需額外支付按揭保險費用。
其他優惠：例如存款掛鉤戶口（Mortgage Link）,提供與按揭利率相同的高息活期存款,變相降低利息支出。

現金回贈：如何計算與潛在限制

現金回贈是銀行吸引客戶的主要手段之一,通常以貸款額的某個百分比計算。例如,500萬的貸款,1.5%的現金回贈就是75,000元。這筆錢可以大大減輕您初期的裝修、傢俬等開支。

注意：如果您的貸款額度因為現金回贈而超過了香港金融管理局（HKMA）規定的按揭成數上限,銀行會要求將回贈金額在貸款額中扣除。此外,若在罰息期內提前還清貸款,銀行有權收回全部或部分的現金回贈。

罰息期：轉按前必須考慮的成本

罰息期是指在指定期限內（通常是首2至3年）,如果您選擇提前償還全部或大部分按揭貸款,銀行將會收取一筆額外費用作為罰款。這項條款的目的是保障銀行的利息收入。因此,如果您計劃在短期內賣樓或轉按,務必將罰息期的成本計算在內。

高成數按揭保險（按揭保險計劃）的影響

對於首期資金不足的置業人士,高成數按揭保險計劃（MIP）提供了一個解決方案。它允許申請人借取高於常規上限（如六成）的按揭,最高可達九成。然而,這需要支付額外的按揭保險費用,保費可以選擇一次性付清或計入總貸款額中分期攤還。這會稍微增加您的總借貸成本和每月供款。

總結

總括而言,選擇最適合的按揭計劃沒有絕對的答案,關鍵在於平衡個人的財務狀況、風險承受能力以及對未來利率走勢的預期。H按在低息環境下能節省最多利息,並有封頂利率保障；而P按則提供無可比擬的穩定性。在比較各銀行按揭利率時,切勿只看表面的利率數字,應綜合考慮現金回贈、罰息期、封頂利率等多重因素,並向多家銀行查詢,才能做出最精明、最有利的決策。

常見問題 (FAQ)

1. 什麼是HIBOR（香港銀行同業拆息）？它如何影響我的供款？

HIBOR是香港銀行之間互相借貸資金時使用的利率。如果您的按揭計劃是H按,您的供款利率就直接與HIBOR掛鉤。當HIBOR上升時,您的每月供款會增加；反之,當HIBOR下降時,您的供款也會減少。它反映了銀行的資金成本,受市場流動性和環球利率環境影響。

2. 如果未來預期減息,我應該選擇H按還是P按？

如果市場普遍預期進入減息週期,選擇H按通常會更有利。因為H按對利率變動的反應比P按更迅速和直接,您能更快享受到減息帶來的好處。然而,利率市場變幻莫測,H按的封頂利率為此提供了一個重要的安全保障。

3. 透過按揭中介申請有好處嗎？會不會有額外收費？

透過專業的按揭中介申請,通常能獲得更多好處。中介與多家銀行有緊密合作,能為您比較不同計劃的優劣,並可能爭取到更優惠的利率或「中介獨家」現金回贈。正規的按揭中介公司不會向客戶收取任何費用,他們的收入來自銀行的佣金。

4. 為何不同銀行的P（最優惠利率）會不一樣？

香港的P利率主要分為「大P」和「小P」。匯豐、恒生等部分銀行使用一個較高的P,而中銀、渣打等則使用一個較低的P。這是歷史遺留下來的銀行定價策略差異,雖然利率數值不同,但經過計算（如P減去某個數值）,最終的按揭利率水平會非常接近,以保持市場競爭力。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。