房地合一稅2.0懶人包：2025試算教學、申報流程與重購退稅全攻略

賣房是人生大事,但隨之而來的「房地合一稅」卻常常讓人一個頭兩個大。特別是2021年7月上路的房地合一稅2.0新制,不僅影響了稅率,更擴大了課稅範圍。究竟什麼情況下需要繳納？稅額如何計算？有沒有合法的節稅方式？別擔心,這篇文章將為您提供最完整的房地合一稅試算與申報指南,從新舊制比較、稅率詳解,到重購退稅的申請條件,帶您一次釐清所有疑問,輕鬆掌握節稅關鍵。

房地合一稅是什麼？一張圖看懂2.0新制重點

房地合一稅,全名為「房地合一課徵所得稅」,是將房屋及土地的出售所得合併計算,並根據持有期間課徵不同稅率的所得稅。有別於過去土地交易只課徵土地增值稅、房屋交易課徵財產交易所得稅的「雙軌制」,房地合一稅旨在讓不動產交易的稅制更公平、透明,並抑制短期炒作。2.0新制更進一步延長了短期持有的定義,提高了短期交易的稅率。

房地合一稅2.0適用對象與課稅範圍

只要您是在2016年1月1日之後取得的房屋、土地,出售時就適用房地合一稅制。而如果您是在2021年7月1日之後進行交易,則必須適用最新的房地合一稅2.0規定。2.0的課稅範圍不僅限於成屋,還擴及以下項目：

• 房屋及其坐落基地：一般的成屋、土地買賣。
• 預售屋及其坐落基地：俗稱的「紅單轉讓」也被納入課稅範圍。
• 特定股權交易：交易未上市櫃公司、有限公司的股份或出資額,且該公司股份或出資額價值50%以上是由台灣境內的房地所構成者。

新舊制稅率比較：持有期間決定你的稅率

房地合一稅2.0最大的變革在於稅率,特別是針對「短期持有」的定義更為嚴格,直接拉長了重稅的閉鎖期。以下為您整理新舊制的稅率比較表,讓您一目了然：

房地合一稅試算教學：3步驟算出要繳多少稅？

了解稅率後,接下來就是計算稅額的關鍵。計算房地合一稅的核心在於算出「課稅所得」,也就是您賣房的實際獲利。公式如下：

步驟一：計算課稅所得

課稅所得的計算公式為：

課稅所得 = 成交價額 – ( 原始取得成本 + 相關費用 ) – 土地漲價總數額

以下拆解各項目的意涵：

• 成交價額：指實際的售價。
• 原始取得成本：指您當初買入房地產的價格。
• 相關費用：指為了取得、改良及移轉房地產所支付的費用,例如仲介費、代書費、裝潢費、契稅、印花稅等。注意：所有費用都必須提供合法單據證明。若無法提供證明,可按成交價額的3%計算,上限為30萬元。
• 土地漲價總數額：指土地增值稅稅單上的「土地漲價總數額」,這部分是為了避免與土地增值稅重複課稅而扣除。

步驟二：查詢適用稅率

計算出課稅所得後,根據您持有房地的期間,對照前述的稅率表,即可找到對應的稅率。例如,您持有房地3年後出售,適用稅率就是35%。

財政部線上試算工具使用教學

若覺得手動計算太複雜,財政部有提供非常方便的線上試算服務。您只需要準備好買賣契約書、土地增值稅稅單等文件,按照以下步驟操作即可：

1. 前往財政部稅務入口網的房地合一稅試算頁面。
2. 依序填入「交易日期」、「取得日期」、「成交價額」、「取得成本」、「可扣除費用」及「土地漲價總數額」等欄位。
3. 系統會自動計算持有期間,並顯示適用的稅率。
4. 確認資料無誤後,點擊「開始試算」,即可得到應納稅額的參考金額。

如何合法節稅？自用住宅優惠與重購退稅辦法

房地合一稅的稅率不低,但政府也提供了合法的節稅管道,特別是針對自住需求的民眾。主要有「自用住宅免稅優惠」和「重購退稅」兩種方式。

自用住宅400萬免稅額申請條件

若您出售的是自用住宅,只要符合以下所有條件,課稅所得在400萬元以內的部分可以完全免稅；超過400萬元的部分,則以優惠稅率10%計算。

• 設籍條件：個人或其配偶、未成年子女在該屋辦竣戶籍登記。
• 居住事實：持有並實際居住連續滿6年。
• 無營業使用：交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。
• 頻率限制：6年內以適用一次為限。

房地合一稅重購退稅資格與申請流程

如果您因為換屋需求,在買賣房屋的前後兩年內,買了新房也賣了舊房,就有機會申請重購退稅。無論是「先買後賣」或「先賣後買」都適用。簡單來說,就是「小屋換大屋」可以全額退稅,「大屋換小屋」則可以按比例退稅。

申請資格：

• 買賣的兩間房屋都必須是自住用途（有戶籍登記,且出售前一年無出租或營業）。
• 買賣的兩間房屋,所有權人可以是本人或配偶。
• 買賣交易的時間（以完成移轉登記日為準）在2年內。

退稅計算方式：

• 小屋換大屋 (新屋價格 > 舊屋價格): 已繳納的房地合一稅可全額退還。
• 大屋換小屋 (新屋價格 < 舊屋價格): 按比例退還。退稅金額 = (新屋買價 / 舊屋賣價) × 已繳納稅額。

房地合一稅申報流程與注意事項

申報房地合一稅是賣方的法定義務,即使計算後的稅額為0元,仍須依法申報。千萬不可掉以輕心。

申報期限：何時必須完成申報？

房地合一稅採「分離課稅」,必須在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內完成申報。例如,若移轉登記日是5月10日,申報截止日就是6月9日。

申報應備文件清單

申報時需準備以下文件：

• 個人房屋土地交易所得稅申報書。
• 買入及賣出的買賣契約書影本（私契）。
• 成本及費用證明的相關文件（如契稅、印花稅、代書費、仲介費、裝潢費等單據）。
• 土地增值稅繳款書影本。
• 其他相關證明文件（如自用住宅或非自願離職證明）。

網路申報與人工申報方式詳解

申報方式主要有兩種：

1. 網路申報：使用自然人憑證、健保卡或金融憑證,至財政部電子申報繳稅服務網登入系統,依指示填寫資料並上傳相關文件即可,方便又快速。
2. 人工申報：至各地區國稅局索取或網路下載申報書,填寫完畢後,檢附相關文件,親自或郵寄至戶籍所在地的國稅局辦理。

常見問題 (FAQ)

繼承或贈與取得的房地,出售時如何計算房地合一稅？

繼承或受贈取得的房地,其「取得成本」原則上是依繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值,按物價指數調整後認定。這通常遠低於市價,因此出售時的獲利金額會很高,稅負也相對沉重。不過,持有期間可以併計被繼承人或贈與人的持有期間。

如果超過期限未申報房地合一稅,會有什麼罰則？

未依規定期限申報,將處以新臺幣3,000元以上、30,000元以下的罰鍰。若有應補稅額,則會按所漏稅額處3倍以下的罰鍰。若故意以詐術或其他不法方法逃漏稅,更可能面臨刑責,因此務必如期申報。

預售屋買賣也適用房地合一稅2.0嗎？

是的,房地合一稅2.0已將預售屋及其坐落基地（俗稱紅單）的交易納入課稅範圍,且持有期間的計算是從簽訂買賣契約的日期起算,稅率與成屋交易相同。這項措施主要是為了遏止短期炒作預售屋的行為。

房地合一稅可以跟綜合所得稅一起申報嗎？

不可以。房地合一稅是「分離課稅」,有其獨立的申報期限（交易登記日次日起30天內）,不能等到隔年5月與個人綜合所得稅一起申報。這是許多人常犯的錯誤,需要特別注意。

總結

房地合一稅2.0的實施,無疑增加了不動產短期交易的成本,也讓稅務規劃變得更加重要。身為屋主,在決定出售房產前,務必先了解自己的持有期間、試算可能的稅負,並檢視是否符合自用住宅或重購退稅等優惠條件。平時妥善保存買賣契約、裝潢修繕等相關單據,不僅是保障自身權益的基礎,更是未來節稅的關鍵。希望本篇文章能幫助您全面理解房地合一稅,做出最有利的財務決策。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。