以房養老一篇搞懂：2025最新商業型、社會型條件、優缺點與銀行方案比較

退休後存款不夠用,又不想造成子女的經濟負擔,該怎麼辦？您可能聽過「以房養老」,但對它仍一知半解。這個方案能將您名下的房產,轉化為穩定的退休生活費,讓您在熟悉的家中安享晚年。然而,商業型以房養老申辦條件有哪些限制？社會型以房養老是什麼,跟我有關嗎？本文將為您提供最全面的資訊,從核心概念、申辦資格、優缺點到各大銀行方案比較,幫助您深入評估這個選項是否真的適合您,為安穩的退休生活做出最明智的決策。

什麼是「以房養老」？一篇看懂核心概念

「以房養老」的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」,概念上正好與我們熟悉的「房屋貸款」相反。傳統房貸是我們向銀行借錢買房,然後分期攤還本息給銀行；而「以房養老」則是將自己名下已無貸款的房產抵押給銀行,由銀行按月支付一筆固定的生活費給我們,直到合約期滿或身故。貸款的本金與利息會持續累積,待借款人身故後,再由繼承人償還或由銀行出售該房產來清償貸款。

誰最適合申請以房養老？

以房養老並非適合所有人,但對於以下族群來說,可能是一個值得考慮的選項：

• 無子女或頂客族：沒有繼承人,或不考慮將房產留給後代,希望將畢生積蓄用於提升自己的晚年生活品質。
• 子女經濟獨立：子女事業有成、經濟狀況良好,不需依賴父母的房產,且支持父母活化資產以享受退休生活。
• 退休金不足但有房產者：退休金微薄,但擁有一間無貸款的房子,希望增加每月可支配的現金,應付日常生活開銷或醫療支出。
• 希望在地安老者：對現居地有深厚情感,不想搬離熟悉的社區,透過此方式取得資金,同時能繼續居住在原來的房子裡。

商業型 vs. 社會型（公益型）,我該選哪種？

在臺灣,「以房養老」主要分為兩大類：由銀行推出的「商業型」以及由政府或社福機構推動的「社會型」。兩者的目的和申請對象截然不同,了解其差異是做出正確選擇的第一步。

商業型以房養老是什麼？由銀行主辦,適合大眾的主要選擇

這是市面上最主流的方案,本質上是一種金融商品。由各大商業銀行承辦,以營利為目的。只要符合銀行的年齡、房屋狀況及信用等申辦條件,任何人都可以申請。其優點是申辦門檻相對透明,額度計算有明確標準,是大多數人規劃退休現金流時的主要選項。

社會型以房養老是什麼？由社福機構推動,有特定條件與公益目的

社會型（或稱公益型）以房養老則帶有濃厚的社會福利色彩。它並非以營利為目的,主要是為了照顧特定的弱勢長者,例如：無人繼承財產的獨居或低收入長者。申辦者在身故後,房產會由執行單位（如：地方政府社會局）處理,除了清償貸款,剩餘價值可能會用於指定的公益用途。此類方案的申請資格通常更為嚴格,且有名額限制,並非普羅大眾都能申請。

一張表看懂兩種模式的差異

【申辦關鍵】商業型以房養老申辦條件總整理

看懂了基本概念後,接下來的重點就是：我到底符不符合資格？商業型以房養老的審核標準主要圍繞著「人」、「屋」、「信用」三大面向。

申請人條件：年齡與國籍要求

• 年齡：各家銀行規定不同,通常要求申請人年滿60歲或65歲。部分銀行會將「貸款年限」加上「申請人年齡」的總和納入考量（例如,總和不得超過95）。
• 國籍：必須為中華民國國民。
• 輔佐人：若申請人年事已高,部分銀行可能會要求指定一名成年子女或親屬作為「通知義務人」或「輔佐人」,以利後續聯絡。

房屋條件：所有權、屋齡、地點與房產類型限制

• 所有權：申請人必須是房屋的「單獨」所有權人。若房產為夫妻或與子女共同持有,則無法申請。
• 貸款狀況：房屋不能有其他貸款設定,必須是「無抵押貸款」的狀態。
• 屋齡與地點：銀行偏好屋況良好、位於都會區或交通便利地段的房產,因為這類房產價值較穩定,未來也較易處分。對於屋齡過高（例如超過40年或50年）、地點偏遠或不易轉手的房產,銀行的核貸意願較低。
• 房產類型：主要接受「住宅」或「商住兩用」的房產。純商業用、工業用或農地等類型通常不符合申請資格。

信用狀況與其他財務要求

申請人必須具備良好的信用紀錄,不能有貸款遲繳、信用卡呆帳或被列為票據拒絕往來戶等不良紀錄。銀行會透過聯徵中心查詢申請人的信用報告,以確保其財務狀況穩定。

各大承辦銀行申辦條件速覽表

以下整理臺灣幾家主要承辦銀行的方案資訊,提供您參考。請注意,利率與條件可能隨時變動,實際申辦時應以各銀行最新公告為準。

申請前必看！以房養老的5大優點與潛在風險

任何金融工具都像一枚硬幣,有其正面效益,也必然伴隨著潛在的風險。在做出決定前,務必全面了解其利弊得失。

✅ 優點：穩定創造現金流、保有房屋居住權、活化不動產

• 穩定現金流：最大的好處就是能將「死的」不動產,變成「活的」現金流,每月提供穩定的生活費,讓退休生活更有保障、更有品質。
• 在地安老：不需搬家或賣房,可以繼續住在自己熟悉的環境中,維持原有的社交網絡與生活習慣。
• 保有所有權：在貸款期間,房屋所有權依然屬於您,您可以自由使用（但不可出租或出售）。
• 資金用途彈性：每月領取的款項可自由運用,無論是用於日常生活、醫療保健、或是旅遊休閒都可以。

⚠️ 缺點與風險：利率變動風險、可能影響子女繼承權、申辦流程繁瑣

• 利率變動風險：目前臺灣的以房養老貸款多為「指數型房貸」,利率會隨央行升降息而浮動。若未來進入升息循環,利息支出會增加,可能導致每月可領取的金額減少,或更快達到貸款總額上限。
• 影響子女繼承權：這是最需要與家人溝通的一點。身故後,房產需要優先償還銀行貸款。若繼承人想保住房產,就必須在期限內籌措一筆資金清償所有本息。若無力償還,銀行將會拍賣房產。考慮到房屋繼承過戶流程的複雜性,事先與家人達成共識至關重要。
• 不動產價值波動：若房價在貸款期間大幅下跌,銀行可能會要求重新鑑價並調整貸款條件,影響後續領款。
• 申辦成本與流程：申辦過程需要支付開辦費、鑑價費、代書費、信託管理費等多項費用,且流程相對繁瑣,需要時間準備文件與辦理。
• 長壽風險：若貸款期滿後（例如30年）,申請人依然健在,雖然銀行不會要求搬離,但將停止撥款。此時申請人將面臨沒有現金流入,但仍需負擔房屋相關稅費的狀況。

常見問題 (FAQ)

Q1：貸款期滿後,人還健在怎麼辦？

貸款期滿後,銀行會停止撥付生活費,但您仍然可以繼續居住在原來的房子裡,直到身故。此後貸款利息會繼續計算,並在您身故後一併結算。部分銀行也提供續約或展延的選項,但條件需視個案與當時的政策而定。

Q2：申辦後,房子所有權還是我的嗎？能留給子女嗎？

是的,所有權依然是您的。房子只是設定了「最高限額抵押權」給銀行。您的子女依然是法定繼承人。在您身故後,他們有第一優先權可以償還貸款總額（本金加總利息）,清償後即可塗銷抵押權,完整繼承房產。

Q3：每月可以領到多少錢？利率和額度如何計算？

每月領取金額主要由以下因素決定：
1. 房屋鑑價價值：銀行會評估房產的市場價值。
2. 貸款成數：通常最高為7成,例如價值2,000萬的房子,貸款總額度最高為1,400萬。
3. 貸款年期：年期越長,每月可領金額越低。
4. 申請人年齡：年齡越大,因預期領取年限較短,每月金額可能較高。
5. 利率：利率越高,利息支出越多,會稍微影響每月實領金額。
簡易試算：假設一間房屋核貸總額為1,080萬元,貸款期限30年（360個月）,在不考慮利息的簡化情況下,每月可領取 1,080萬 / 360個月 = 3萬元。

Q4：如果提前賣房或還清貸款可以嗎？

可以。以房養老貸款可以提前清償,若您之後有其他資金來源,或是子女決定奉養,可以隨時將已動用的本金與利息一次還清,解除合約。但需注意部分銀行可能會收取小額的違約金。

總結

總結來說,以房養老是一個能將不動產轉化為退休生活費的金融工具,它讓許多長者得以在不必賣房的前提下,獲得穩定的經濟來源,實現「在地安老」的願望。然而,它並非適合每一個人。

在申請前,務必深入了解商業型以房養老的申辦條件,確認自己是否符合資格；同時也要明白社會型以房養老的特殊目的,避免混淆。最重要的是,誠實評估自身的財務需求、健康狀況,並與家人（尤其是未來可能的繼承人）進行充分、透明的溝通。權衡所有優缺點後,才能做出最明智、最不後悔的決定,為自己規劃一個無憂且有尊嚴的晚年生活。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。