危老重建最新攻略：2025新制容積獎勵、資金籌措全解析

近年來，台灣都會區面臨建築老化問題，全台 30 年以上老屋突破 460 萬戶，這使得「危老重建」成為都市更新的重要解方。根據2025年內政部統計，雙北危老核准案量年增37%，顯示市場需求旺盛。Money Daily 將解析危老重建的關鍵流程、最新容積獎勵政策，並提供實務操作建議，幫助地主掌握重建權益。

一、危老重建定義與法規要點

1.適用條件與判定標準

依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，符合以下任一條件者可申請危老重建：

• 耐震評估未達標準：若經建築主管機關認定建築物耐震性不足，需進行重建。
• 屋齡30年以上且無電梯：未配備電梯且屋齡達30年以上的建築物，視為危老建築。
• 結構安全性能不合格：經結構安全性能評估不合格的建築可申請危老重建。
• 海砂屋判定：若氯離子含量超過0.6kg/m³，則符合危老資格。

2.專業建議

建議委託三大公會（如土木、結構、建築）認證機構進行評估，確保報告具法律效力。內政部營建署提供可查詢合格評鑑單位的資訊。

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二、危老重建完整流程解析

危老重建的首要步驟是取得所有權人同意書，通常需要達到100%同意門檻。接著，需進行建築物的耐震評估，費用約為3至8萬元不等。此外，還需擬定重建計畫書，內容應包含財務規劃與分配協議。

為提升整合效率，臺北市自2023年起推行「危老重建駐點服務」，該措施已成功協助士林區多個社區縮短協商時間約3個月，重建成功率提升28%。

需要注意的是，根據政府的時程容積獎勵政策，該獎勵將於2025年5月12日完全歸零。

三、2025年容積獎勵新制

1.基礎獎勵計算公式

危老重建的容積獎勵可依據基準容積進行調整，計算公式如下：
基準容積 × (1 + Σ 獎勵項目)
主要的獎勵項目包括：

時程獎勵：申請者可獲得最高8%的時程獎勵。

規模獎勵：基地面積達200㎡者，可享有2%的規模獎勵。

耐震設計獎勵：採用SRC結構者，可獲得最高10%的獎勵。

綠建築獎勵：符合綠建築標準者，可獲得最高20%的獎勵。

智慧建築獎勵：導入智慧建築系統者，可獲得最高5%的獎勵。

無障礙設計獎勵：設計符合無障礙標準者，可獲得最高3%的獎勵。

例如，以臺北市大安區某200㎡基地為例，原容積率為300%，經過上述各項獎勵後，容積率可提高38%（包含8%時程獎勵、2%規模獎勵、8%耐震設計、20%綠建築獎勵），實際容積率達414%。

2.跨項目獎勵上限

根據2025年的新制規定，容積獎勵總額不得超過基準容積的1.5倍。例如，高雄市前金區某案採用了「智慧建築 + 無障礙設計」的組合方案，成功維持最大效益。

四、重建成本與資金籌措

1. 費用結構分析

根據實際案例，危老重建的主要費用結構如下：

例如，新北市三重區的案例顯示，選擇「統包模式」可降低總成本7-12%。但需注意廠商履約保證。

2. 融資管道比較

• 危老重建專案貸款：最高可貸85%，利率1.8%起。
• 都市更新基金：前三年提供無息貸款。
• 建經公司融資：放款速度較快，但利率約2.5%起。

五、成功案例與效益分析

1. 雙北精華區重建實例

例如，台北市大安區的「仁愛路危老案」，該案基地面積350㎡，整合12戶地主，通過「權利變換 + 容積移轉」模式，成功創造三大效益：

• 戶均分回坪數增加22%
• 房產價值提升1.8倍
• 節省土地增值稅達1200萬元

該案特別採用「中繼住宅」安置方案，施工期間每月補助租金3萬元，成功化解住戶過渡期抗爭。

2. 中南部透天厝改建模式

以台中市西區「五權路連棟透天案」為例，該案透過住商混合設計模式，創造持續的租金收益。住戶除了分回新宅外，每年還可分潤店鋪租金約86萬元，這一模式特別適合臨路型基地。

六、常見法律風險與防範

1. 契約審查要點

• 產權登記時程：明確規定產權登記的時間表，確保各方了解流程與時間節點。
• 工程延宕罰則：訂定違約金條款，例如每日萬分之五的罰金，以督促工程按期進行。
• 建材等級規範：詳細列明使用的建材等級與標準，避免因材料品質問題引發爭議。
• 停車位分配方式：明確規定停車位的分配方式，避免因分配不公引起的爭議。

例如，過去曾有案例因契約未載明「停車位分配方式」，導致訴訟延宕23個月，最終透過「重建會」調解機制解決。

2. 稅務優惠期限

截至2025年，財政部對危老重建相關稅賦減免措施進行了調整，具體如下：

• 契稅：全額免徵，適用期限延長至2027年。
• 房屋稅：減半徵收，適用期限延長至2025年。
• 土地增值稅：增值額減免40%，適用期限延長至2025年。

例如，高雄市前鎮區某地主透過「分階段登記」策略，節稅達437萬元。

七、未來政策趨勢與準備

1. 容積獎勵政策更新

• 時程獎勵調整：時程獎勵自2024年5月起逐步遞減，至2025年完全取消。專家建議，已整合社區應盡早提交申請，並優先申請「預評估」服務，以確保獲得相應獎勵。
• 智慧建築導入：導入智慧建築系統已成為提升容積獎勵的有效途徑。例如，台北市南港區的「南港危老智慧宅」案，成功導入六大智慧系統，包括能源管理系統和結構健康監測等，不僅獲得8%的容積獎勵，還提升了每坪12萬元的溢價空間，顯示科技整合已成為市場新賣點。

2. 合約條款明確化

根據2025年的統計，合約條款不明確仍是危老重建爭議的主要來源。為避免爭議，建議在簽訂合約時注意以下要點：

• 產權登記時程：明確規定產權登記的時間表，避免因進度延誤引發爭議。
• 工程延宕罰則：設定合理的違約金條款，例如每日萬分之五的違約金，以確保工程按期完成。
• 建材等級規範：詳細列明建材的等級與規格，確保品質符合預期。

例如，新北市板橋區某案因合約未明確「停車位分配方式」，導致訴訟延宕23個月，最終透過「重建會」調解機制解決。

3. 稅務優惠期限

財政部於2025年延長了危老稅賦減免措施，具體如下：

• 契稅：全額免徵，適用期限延長至2030年。
• 房屋稅：減半徵收，適用期限延長至2027年。
• 土地增值稅：增值額減免40%，適用期限延長至2027年。

這些措施旨在進一步鼓勵危老重建，促進都市更新。

4. 智慧建築整合趨勢

智慧建築已成為提升危老重建價值的關鍵因素。導入先進的智慧系統，不僅能提高建築品質，還能獲得額外的容積獎勵。例如，台北市南港區的「南港危老智慧宅」案，成功導入六大智慧系統，包括能源管理系統和結構健康監測等，不僅獲得8%的容積獎勵，還提升了每坪12萬元的溢價空間，顯示科技整合已成為市場新賣點。

結論

危老重建是提升老舊建築安全與生活品質的關鍵措施，且隨著政策的推動和容積獎勵制度的調整，該領域已成為台灣都市更新的重要組成部分。從適用條件、重建流程到容積獎勵計算，相關規範清晰且可操作，尤其是新制容積獎勵政策提供了更多的激勵措施，如時程獎勵、規模獎勵及智慧建築獎勵等，有助於提升重建效益。然而，危老重建仍面臨諸多挑戰，包括高昂的重建成本、資金籌措與法律風險。因此，業主及開發商需慎重考慮契約審查、稅務優惠等問題，並利用智慧建築等新技術提升重建價值與市場競爭力。隨著政策更新與智慧建築的整合趨勢，未來的危老重建市場將進一步蓬勃發展，為都市更新與居民生活質量帶來長遠的正面影響。

常見問題

1.危老重建需要多少錢？

當建築面積在5000m²以上但不足10000m²時，基本費用為1,420,000元，超過5000m²的部分，每增加1m²，費用將增加150元。
當建築面積在10000m²以上但不足20000m²時，基本費用為2,170,000元，超過10000m²的部分，每增加1m²，費用將增加100元。

2.危老重建要多少人同意？

「危老重建」並未設有最小建築面積的限制，只需所有權人達到100%的同意即可進入審查程序。此程序簡單且時程較短，對於急需進行房屋更新的人而言，尤為有利。

3.幾年的房子算危樓？

當建築物經結構安全性能評估後，若結果未達最低等級，且屋齡已超過30年，且耐震能力未達標準，若改善無效或未設有升降設備者，均可申請危老重建。