【房地合一稅懶人包】2025最新自用住宅優惠與重購退稅教學,一篇搞懂如何節稅！

賣掉舊家、換一間更理想的房子,本是件開心的事,但想到要繳納高額的「房地合一稅」就頭痛嗎？擔心辛苦賺的價差都被稅金吃掉？其實,只要善用政府提供的房地合一稅自用住宅優惠與重購退稅教學機制,你就能合法省下一大筆可觀的稅金！本文將從頭帶你搞懂房地合一稅是什麼,並一步步教你如何申請自用住宅優惠及重購退稅,讓你輕鬆換屋無負擔。

什麼是房地合一稅2.0？一次看懂新舊制與稅率

房地合一稅,全名為「房地合一課徵所得稅」,是將房屋及土地的交易所得合併計算,並根據持有時間課徵不同稅率的一種稅制。自2016年1月1日以後取得的房地,出售時原則上都適用房地合一稅。而為了抑制短期炒房,政府於2021年7月1日推出了「房地合一稅2.0」,主要調整了短期持有的稅率,拉長了重稅的年限。

房地合一稅2.0課稅範圍：哪些交易會被課稅？

究竟哪些不動產交易會落入房地合一稅2.0的課稅範圍呢？主要包括以下幾種類型：

• 2016年1月1日後取得的房屋及其坐落基地。
• 2016年1月1日後取得的預售屋及其坐落基地。
• 符合特定條件的股權交易：指交易未上市櫃、興櫃公司的股份或出資額,且交易額度超過總股份或總出資額的50%,同時該公司股份或出資額的價值50%以上是由臺灣境內的房地所構成。

最新稅率總整理：持有房屋時間決定你的稅率高低

房地合一稅2.0的核心精神就是「持有越久,稅率越低」。這項設計旨在鼓勵長期持有,而非短期投機。以下為您整理最新的稅率表格,讓您一目了然：

房地合一稅簡易試算：課稅所得額怎麼算？

了解稅率後,下一步就是計算「課稅所得額」。這是在扣除各項成本與費用後的淨利潤,也是實際用來乘以稅率的金額。基本公式如下：

• 取得成本：當年買入房地的價格,包含契稅、印花稅、代書費、仲介費等。
• 相關費用：為出售房地所支付的費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。若無法提供證明文件,可依成交價額的3%計算,上限為30萬元。
• 土地漲價總數額：指賣出當下的「公告土地現值」減去前一次移轉的「公告土地現值」,這部分已在土地增值稅中課徵,故在此扣除,避免重複課稅。

省稅第一步：搞懂「自用住宅」400萬免稅優惠

對於長期自住的屋主,政府提供了相當優惠的節稅方案,也就是「自用住宅免稅額」。只要符合特定條件,就能享有課稅所得400萬元的免稅額,超過的部分還能適用10%的優惠稅率,是節稅的一大利器！

申請自用住宅優惠的3大黃金條件

想申請這項優惠,必須同時滿足以下三個嚴格的條件,缺一不可：

如何享有400萬免稅額與10%優惠稅率？

一旦確認符合上述三大條件,您就可以享受兩階段的稅務優惠：

1. 第一階段：計算出的課稅所得,可先扣除最高400萬元的免稅額。
2. 第二階段：扣除免稅額後若還有餘額,該餘額統一適用10%的優惠稅率。

常見錯誤提醒：避免因小失大錯失優惠資格

許多人因為不了解細節,而與400萬免稅額擦身而過。請特別注意以下幾點：

• 「6年」如何計算：必須是戶籍登記、持有、實際居住三者都連續滿6年,時間的計算以「從嚴認定」為原則。
• 營業登記：即使只是將房屋地址借給親友開公司做營業登記,就算沒有實際營業行為,也可能被認定為「有營業使用」而喪失資格。
• 優惠使用頻率：此項優惠每6年只能使用一次。

換屋族必學！「重購退稅」完整申請教學

如果您不符合6年的自用住宅優惠,或是換屋需求緊迫,那麼「重購退稅」就是您最重要的節稅管道。簡單來說,只要您在賣掉自用住宅的2年內,買入新的自用住宅,就有機會申請退還已繳納的房地合一稅。

重購退稅是什麼？申請退稅的5大關鍵資格

要成功申請重購退稅,必須滿足以下五個關鍵資格,這些條件比400萬免稅額寬鬆一些,但仍需謹慎檢視：

小屋換大屋 vs. 大屋換小屋：退稅金額試算教學

重購退稅的金額取決於新舊房屋的價值關係,主要分為以下兩種情境：

申請重購退稅的流程與應備文件清單

申請重購退稅是有時限的,務必在期限內備妥文件提出申請。一般來說,申請時間點是在「完成新屋或舊屋的移轉登記,且兩者都完成後的次日起算,於5年內」提出申請。建議在完成換屋後盡快辦理。

應備文件清單：

• 個人房屋土地交易所得稅重購自用住宅用地申請書。
• 買賣契約書影本。
• 新舊房屋的權狀影本。
• 證明已收取或支付價金的文件（如銀行匯款紀錄）。
• 戶口名簿影本（證明自用）。

更多詳細資訊與表單下載,可參考財政部房地合一稅專區。

常見問題 (FAQ)

先買後賣,申請重購退稅的期限怎麼算？

若您是「先買後賣」,申請退稅的權利是從「出售舊屋」完成移轉登記日的次日起算5年內。您必須先申報並繳納舊屋的房地合一稅,之後才能申請退稅。

我賣掉自住房,用「配偶」的名字買新房,可以申請重購退稅嗎？

可以的。這是重購退稅中一個相當便民的規定。只要出售舊屋的所有權人與買入新屋的所有權人互為配偶關係,就符合申請資格。但要注意,若是以「前配偶」或「子女」名義購買,則不符合資格。

申請重購退稅後,如果5年內把新買的房子賣掉會怎麼樣？

這就是所謂的「5年列管期」。如果您在新購房屋完成移轉登記後的5年內,將其再次出售或改為出租、營業等非自用用途,國稅局將會追繳當初您申請退還的全部稅款,並且可能會有利息產生,務必謹慎行事。

土地增值稅的重購退稅跟房地合一稅的是一樣的嗎？

不一樣。這是一個非常重要的觀念！房地合一稅與土地增值稅是兩種不同的稅負,雖然兩者都有「重購退稅」的機制,但申請的條件、文件與主管機關都不同。賣房子時,您可能會同時需要繳納這兩種稅,因此兩邊的退稅資格都需要分別檢視與申請,千萬不要混淆了。

總結

總結來說,規劃房產交易前,提前了解房地合一稅是省稅的關鍵第一步。本文為您整理了從稅率計算、自用住宅400萬免稅優惠,到最終換屋時的重購退稅教學。請務必根據自身情況,檢視是否符合各項優惠的申請條件。特別是持有與居住時間、戶籍登記、以及房屋使用情況,都是魔鬼細節所在。若情況較為複雜,例如涉及贈與、繼承等,建議諮詢專業代書或會計師,才能確保您的權益不受損,順利完成理想的換屋計畫。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。