2025最新國民住宅申請攻略：資格、流程與國民住宅買賣、轉售規範一次看懂！

在台灣，國民住宅（簡稱國民住宅）是政府為協助中低收入戶及首購族解決居住問題所推行的平價住宅政策。然而，國民住宅買賣涉及多項嚴格的申請資格與流程，申請者需詳細了解相關規定，以確保自身符合購買條件。Money Daily 為你詳細介紹國民住宅的申請資格和申請流程。

國民住宅的四種興辦方式

國民住宅（簡稱國民住宅）是政府為協助國民解決住宅需求所興辦的住宅類型，其興辦方式主要分為四種：

1.政府直接興建

由政府負責取得土地、規劃設計及興建，完工後配售給民眾。

2.貸款人民自建

政府提供貸款，民眾需自行準備土地並負責建造及後續管理維護。

3.獎勵投資興建

政府提供獎勵措施，吸引民間建築投資業者自行籌備土地並進行開發。

4.貸款人民自購

政府補貼購屋貸款利息，幫助收入較低家庭購買市面上的住宅。

2025年最新國民住宅申請資格條件

根據內政部營建署的規定，申請承購或承租國民住宅者，應具備以下條件：

1.年齡與戶籍限制

申請人需年滿 20 歲，並在當地設有戶籍。

2.家庭狀況

申請人需與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。若年滿 40 歲無配偶，或父母均已死亡且需照顧未滿 20 歲或無謀生能力之兄弟姊妹者，亦可申請。

3.住宅狀況

申請人本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅，且無未清償之國民住宅貸款。

4.收入標準

符合行政院公告之收入較低家庭標準者。

此外，若申請者同時具備以下身分之一，得按縣（市）政府提供之國民住宅社區現公告售價之八折申購：

• 單親家庭：離婚滿一年、喪偶或未曾結婚，且育有子女需照顧者。
• 身心障礙者：領有身心障礙手冊者。
• 原住民：依原住民身分法規定之山地或平地原住民。
• 低收入戶：取得戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所核發之低收入戶證明者。
• 榮民：領有行政院退除役官兵輔導委員會核發之榮民證者。
• 失業勞工：因非自願離職且符合勞委會轉介之失業高危機勞工家庭個案者。
• 家暴受害者：遭受家庭暴力之被害人，持有法院核發之保護令，或經家庭暴力防治中心評估有需求且適宜者。

【延伸閱讀】

失業風險下，你的存款能否支撐一年生活？

國民住宅購買流程六步驟

申請國民住宅的完整流程如下：

1.資格預審

申請人需備妥全戶戶籍謄本、綜合所得稅清單、財產歸屬清單、無自用住宅切結書等文件，提交至當地地政事務所進行資格審查。

2.抽籤排序

資格審查通過後，進入抽籤程序。中籤者將獲得選屋順序。

3.看屋選戶

依抽籤順序進行看屋與選擇戶型。需注意，選屋權不得轉讓。

4.簽訂買賣契約

選定戶型後，與相關單位簽訂買賣契約。

5.銀行貸款申辦

可申請國民住宅優惠貸款，最高可貸 85%，貸款年限最長為 30  年。

6.交屋過戶

完成貸款後，進行交屋與過戶手續。

買國民住宅划算嗎？三大關鍵優劣分析

國民住宅三大核心優勢

1. 價格優勢：國民住宅售價通常為市價的 7 至 8 折，對於首購族而言，具有吸引力。
2. 優惠貸款：可申請國民住宅優惠貸款，最高可貸 85%，貸款年限最長為 30 年。
3. 公設完善：多數國民住宅社區配有社區管理中心與基本休閒設施，提升居住品質。

不可不知的三大限制

1. 轉售條款：依《國民住宅條例》第 19 條規定，國民住宅在取得後一年內不得轉讓，除非符合特定條件並經主管機關核准。
2. 修繕責任：國民住宅的專有部分（如室內管線、隔間牆體）需由住戶自行負責維修。
3. 管理問題：部分國民住宅社區的管理委員會運作效率可能有待加強，影響居住品質。

房產專家提醒：「國民住宅的公設比普遍高達 32-35%，實際使用坪數需精算。以 50 坪權狀為例，實際室內可能僅 33 坪左右。」

三大福利住宅比較：國民住宅、社會住宅與合宜住宅

目前市場上的福利住宅除了國民住宅，還包括政府推動的社會住宅與過去的合宜住宅。以下為三者的主要差異比較：

住宅類型	國民住宅	社會住宅	合宜住宅
興辦方式	以出售為主，出租為輔	只租不售	以出售為主，出租為輔
承租資格	依各縣市政府公告，通常須符合以下條件：1. 年滿法定成年年齡2. 申請人在當地設籍、就學或就業3. 本人、配偶及戶籍內直系血親名下無自有住宅 4. 符合政府公告的低收入或中低收入戶標準	依各縣市公告，需符合相似條件	依各縣市公告，需符合相似條件
租賃期限	一次可租  2年，一般戶最長可租 11 年	一次可租 3 年，一般戶最長 6 年，特殊戶最長 12 年	一次可租 5 年，可續租
租金	約市價 4-6 折	約市價 7- 8 折	約市價 7 折
承租順序	依序配租	公開抽籤	電腦抽籤配序，優先戶可先選

【延伸閱讀】

社會住宅攻略：申請資格、租金算法與必知流程一次看懂！

國民住宅轉售限制詳解

根據《國民住宅條例》第 19 條規定，購買國民住宅後的前五年內，原則上不得轉售或轉讓該住宅。此規定旨在防止投機炒作，確保國民住宅資源真正惠及需要的民眾。

雖然有五年的禁售期，但在特定情況下，購屋者可申請提前轉售。依據《國民住宅條例》第 19 條，以下情形可申請提前轉讓：

1.重大傷病急需醫療費用

若購屋者或其家庭成員罹患重大疾病，急需龐大的醫療費用，且能提供區域醫院以上級別的醫療證明，可申請提前轉售。

2.家庭成員死亡繼承

當家庭成員死亡，直系血親無其他住宅可居住時，可申請將國民住宅提前轉讓給該直系血親。

3.調職至外縣市

若購屋者因工作需要，被調職至其他縣市，且能提供服務機關的正式調職公文，可申請提前轉售。

4.天然災害致房屋毀損

若國民住宅因天然災害（如地震、颱風等）導致嚴重毀損，經地方政府勘驗認定後，可申請提前轉售。

以台北地政事務所的案例為例，2022 年共核准了 32 件提前轉售申請，其中 68% 屬於職務調動因素。平均審核時間約為 45 至 60 個工作天。

國民住宅違規轉售的罰則

1.對於違規轉售行為，政府設有嚴格的罰則：

• 5 年內私售：若在禁售期內私自轉售國民住宅，將被處以售價 15% 的罰鍰，並可能被強制收回該住宅。
• 虛偽申報：若在申請購買或轉售時提供虛假資訊，最高可處以 3 年以下有期徒刑。
• 非法出租：在禁售期內，若未經許可將國民住宅出租，將按月租金的 2 倍連續處罰。

內政部已建置「國民住宅移轉監測系統」，透過地籍異動通報與租屋平台交叉比對，2023 年查獲違規案件數較去年同期增加 23%，顯示政府加強查緝決心。

2.未來政策走向：國民住宅存廢與都更機會

隨著社會需求的變化，國民住宅政策也在調整中。根據行政院住宅政策白皮書，未來的政策走向包括：

• 既有國民住宅轉型：計劃在 2025 年前完成 80% 老舊社區的安全評估，針對不符合安全標準的國民住宅進行改造或重建。
• 容積獎勵方案：鼓勵國民住宅社區參與都市更新，提供 15% 至 30% 的容積獎勵，以提升土地利用效率。
• 混合開發計畫：引進社會住宅與商業設施，提升國民住宅社區的生活機能，滿足居民多元需求。

以台北市正義國民住宅都個案為例，改建後房價從每坪 65 萬元提升至 120 萬元，但需注意更新期間需自行負擔 3 至 5 年的安置費用。

結論

國民住宅是政府為中低收入家庭及首購族推出的平價住宅，申請者需符合年齡、無自有住宅、收入標準等條件。購買流程包括資格預審、抽籤、選屋、簽約、貸款及交屋過戶。國民住宅的優勢在於價格較市場價低，並提供優惠貸款，且社區設施較為完善。然而，國民住宅在取得後五年內不得轉售，除非符合特殊情況（如重大傷病、家庭成員死亡等）。違規轉售會面臨罰款或收回住宅。政府未來計劃進行國民住宅社區改造與都市更新，並引進商業設施以提升生活機能。

總結來說，國民住宅對首購族具吸引力，但申請者需了解申請規定及轉售限制，以確保順利申購並避免違規風險。

常見問題

1.國民住宅有比較便宜嗎？

大部分的國民住宅設有寬敞的開放式中庭，適合老人和小孩居住，並且管理費相對便宜。房價和租金通常較為親民（不過目前某些國民住宅的房價已不再便宜）。若不考慮車位，公共設施的費用也較低。

2.國民住宅是給誰住的？

國民住宅最初是為了提供公務人員、低收入戶等弱勢族群使用，但隨著供應過剩，空屋數量逐漸增加，政府因此停止了國民住宅的興建，並將政策調整為「以出租為主，出售為輔」。然而，在國民住宅條例廢止之前，已經完成建設並進入配售的國民住宅，及相關補助政策仍將繼續實施。

3.國民住宅可以住幾年？

以臺北市的社會住宅為例，民眾申請社會住宅的租期，對於青年及一般家庭而言，最長為6年；但若有特殊情況或身分，則可延長至12年。未來隨著社會住宅存量的增加，租賃期限的相關規定也將進行動態調整。