2025以房養老全解析！貸款方案、條件、優缺點一次看

對於擁有房屋但缺乏現金流的長者來說，以房養老是一種保障晚年生活的方式。Money Daily 將詳細解析以房養老的運作方式、常見方案、申請條件、試算範例，以及其優缺點，幫助台灣民眾更清楚了解是否適合申請以房養老貸款。

以房養老概述

以房養老，即「不動產逆向抵押貸款」，是一種將房屋抵押給銀行，並按月領取生活費的貸款方式。這與一般房貸的運作模式不同，因為貸款人無須按月償還本金與利息，而是由銀行每月支付養老金，直到貸款人過世或合約到期，貸款才會停止。之後，繼承人可選擇清償貸款，或讓銀行拍賣房產來償還貸款。

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以房養老 vs. 一般房貸比較

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三種常見以房養老方案

根據不同的資金需求，以房養老衍生出以下三種方案：

1. 傳統型

• 採按月定額給付，每月固定領取生活費。
• 一般核貸額度為房屋價值的7成，貸款年限最長 30 年。
• 貸款利率通常從 2.2% 起。
• 優點：穩定現金流，適合有規律開銷的長者。
• 缺點：利息會隨時間累積，長期貸款總支出較高。

2. 循環型／累積型

• 每月提供固定額度，未使用的部分可累積到下一個月。
• 貸款利息僅計算已動用額度，未使用部分不計息。
• 優點：靈活使用資金，適合偶爾有大筆支出的借款人。
• 缺點：仍需留意貸款總額及未來償還計畫。

3. 年金保險型

• 申貸後一次性領取貸款，並全數用於購買即期年金保險。
• 由保險公司定期撥付年金，資金進入信託專戶，確保專款專用。
• 優點：可確保資金穩定不被濫用，即使房屋遭遇變更，年金仍可持續給付。
• 缺點：無法靈活支取，需謹慎評估財務需求。

申請以房養老的條件

1. 申請人條件

• 年齡：依各銀行規定，須滿 55～65 歲。
• 信用狀況：信用良好，與銀行往來正常。

2. 房屋條件

• 房屋所有權：必須為借款人單獨持有，且為自住用途。
• 建物登記用途：登記為住宅最佳，部分銀行接受商業用地、公寓，但小套房與工業區住宅較難通過審核。
• 房屋所在地：大多數銀行僅接受都會區房屋，以降低未來脫手的風險。
• 屋齡限制：銀行通常要求申請人年齡+貸款年限≧90，屋齡+貸款年限≦60。

2025台灣主要銀行以房養老貸款方案

以房養老試算

假設王伯伯擁有價值 1,500 萬的房子，銀行核貸 7 成，貸款年限 30 年，年利率 2%。

每月撥款計算

• 第1期可領款＝1,500 萬 × 70% ÷ 360 = 29,166 元。
• 自第 2 期起，因累計利息影響，每月實領金額逐步減少。
• 到第 200期 時，每月可領金額減至 19,444 元。
• 30 年後，累計掛帳利息約 62.7 萬元。

以房養老的風險與限制

1. 可貸額度低

多數銀行最高核貸 7 成，若房價較低，可能無法提供足夠的生活費。

2. 房產可能變負資產

隨著貸款時間拉長，本金與利息累積，最終可能超過房屋價值，影響繼承人的負擔。

3. 利率變動風險

以房養老採浮動利率，若市場利率上升，將影響每月可領金額。

4. 貸款到期風險

貸款期限通常 30 年，若屆時尚未過世，仍需清償貸款或面臨房屋被法拍的風險。

以房養老適合對象

適合申請以房養老的族群包括：

• 無子女高齡者：無須考量資產繼承問題。
• 財產已分配完成者：只剩房產未規劃，適合利用以房養老維持現金流。
• 有其他資產或被動收入者：以房養老作為額外現金流來源。

以房養老、賣房養老、出租房屋和留房養老的對比

提醒： 由於租屋市場對高齡者較不友善，因此「賣房養老」與「出租房屋」較適合名下有多間房產、已有其他穩定住所，或已入住養老機構的銀髮族。

結論

以房養老是一種讓退休長者獲得穩定現金流的方式，但也存在風險與限制。申請前應評估自身需求、房產價值及子女意願，確保未來財務規劃順利。若條件適合，以房養老仍是台灣長者安心養老的可行選擇。

常見問題

1.以房養老最後房子歸誰？

以房養老本質上仍屬於貸款性質，並非將房產直接轉讓給銀行。因此，當申請人過世後，繼承人仍可選擇繼承房屋，但須先清償貸款本金及累積的利息，才能正式取得產權。若無法一次付清，繼承人亦可選擇重新貸款，以分期償還方式支付欠款。

2.以房養老可以一次領嗎？

為了防止高齡族群因一次獲得大筆貸款而遭受詐騙、親友勒索或財務規劃不當，導致偏離以房養老的原本目的，目前各家銀行的以房養老貸款方案皆採按月給付方式，通常以月平均法計算，定額撥付資金，並無提供一次領取的選項。

3.以房養老需要什麼條件？

適用對象：年滿60歲，信用良好，具完全行為能力的本國自然人。

貸款額度：最高可達本行房屋鑑定價值的60%。

貸款利率：採一段式利率，起始為2.8%，並依定存利率指數機動調整。

貸款期間：最長可達30年，需符合「申請人年齡＋貸款期間≧90」及「房屋屋齡＋貸款期間≦60」的條件。

4.以房養老可以中途解約嗎？

以房養老貸款期間內，房屋不得自由處分，亦無法中途解約或提前終止合約。

5.以房養老需要繼承人同意嗎？

各家銀行對於以房養老是否需子女同意的規定有所不同。一般而言，銀行在審核貸款申請時，通常會要求借款人提供子女同意書，以確保子女知悉並同意父母將房屋作為抵押貸款，並了解相關權利與義務。